Витяг з аналізу

 

А Н А Л І З

судової практики застосування судами законодавства,

яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна

(ВИТЯГ)

 

І. Вступ

  • Правове регулювання, поняття та зміст іпотечних правовідносин

Одним із найбільш ефективних і дієвих способів забезпечення виконання зобов’язання є іпотека, оскільки в результаті іпотеки кредитор отримує матеріальні гарантії щодо виконання зобов’язання, а можлива реальна загроза втрати нерухомого майна, яке має значну економічну вартість і характеризується стабільністю в цивільному обороті, є додатковим стимулом для виконання його боржником.

Правовідносини у сфері іпотеки регулюються низкою нормативно-правових актів. Передусім це Закон від 5 червня 2003 р. № 898-ІV «Про іпотеку» (далі – Закон № 898-ІV), згідно із ст. 2 якого законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України (далі – ЦК), Господарського кодексу України (далі – ГК), Земельного кодексу України (далі – ЗК), цього Закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.

Норми щодо порядку застосування іпотеки містяться в законах України: від 19 червня 2003 р. № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі – Закон № 979-IV), від 19 червня 2003 р. № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон № 978-IV), від 2 вересня 1993 р. № 3425-ХІІ «Про нотаріат» (далі – № 3425-ХІІ), від 1 липня 2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952-IV), від 21 квітня 1999 р. № 606-ХІV «Про виконавче провадження» (далі – Закон № 606-ХІV) та від 3 червня 2014 р. № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі – Закон № 1304-VII).               Деякі положення стосовно іпотеки містять закони України: від 12 липня 2001 р. № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», від 11 грудня 2003 р. № 1378-ІV «Про оцінку земель» (далі – Закон № 1378-ІV), від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161-XIV).

Слід ураховувати й норми Сімейного кодексу України (далі – СК), законів України: від 26 квітня 2001 р. № 2402-ІІІ «Про охорону дитинства» (далі – Закон № 2402-ІІІ), від 2 червня 2005 р. № 2623-ІV «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» (далі – Закон № 2623-ІV), від 8 червня 2000 р. № 1805-ІІІ «Про охорону культурної спадщини» (далі – Закон № 1805-ІІІ), а також підзаконних актів, зокрема постанови Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 р. № 868 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Відповідно до ст. 3607 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК) рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов’язковим для всіх суб’єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов’язані привести свою судову практику у відповідність із рішенням Верховного Суду України.

Відповідно до Закону № 898-ІV іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Визначення іпотеки міститься і у ст. 575 ЦК, згідно з якою іпотека – це застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності (ч. 4 ст. 3 Закону № 898-ІV).

Дійсне зобов’язання повинне ґрунтуватися на чинних правових підставах виникнення цивільних прав та обов’язків, передбачених законом, якими є договір або інший правочин, закон, рішення суду (ст. 11, ч. 2 ст. 509 ЦК), і повинне бути спрямоване на реальне настання юридичних наслідків.

Відповідно до визначення термінів, що містяться у ст. 1 Закону № 898-ІV, основне зобов’язання – це зобов’язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов’язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою. Так, іпотекою може бути забезпечене зобов’язання щодо управління майном, що випливає із Закону № 978-IV.

Отже, згідно із чинним законодавством іпотекою забезпечуються виключно реально існуючі зобов’язання або вимоги, які можуть виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Питання про визначення дійсності правочину пов’язується з моментом його вчинення відповідно до статей 205-210 ЦК. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК).

Безпосередньо Законом № 898-ІV визначено, що іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору, а, отже, іпотека не може існувати самостійно без зобов’язання. Недійсність договору, забезпеченого іпотекою, тягне й недійсність іпотеки.

Майбутня вимога, що забезпечується іпотекою, виникатиме після набрання чинності договором, яким вона встановлена. Така вимога може виникати з моменту настання певних обставин або терміну, що обумовлюється в договорі.

Спірним у судовій практиці виявилося питання про дійсність іпотечних договорів, укладених на виконання генерального договору про здійснення кредитування, яким визначаються лише загальні принципи та порядок кредитування й можливість укладення в майбутньому відповідних кредитних договорів.

За ч. 2 ст. 7 Закону № 898-ІV у разі, якщо вимога за основним зобов’язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов’язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов’язання.

При розгляді цього питання суди повинні враховувати таке.

З огляду на вищезазначені норми не суперечить положенням закону іпотечний договір, за умовами якого забезпечуються вимоги банку за генеральним договором про здійснення кредитування та проведення інших активних банківських операцій, яким визначено загальні принципи й порядок проведення банківських операцій щодо позичальника, ліміт і строк здійснення кредитування та проведення інших активних банківських операцій, максимальний розмір процентів за користування кредитними коштами та передбачено укладання в межах цього генерального договору конкретних договорів із визначенням умов кожної з операцій, з урахуванням того, що сторонами на виконання умов генерального договору були укладені конкретні кредитні договори, які є невід’ємною частиною такого генерального договору. Така позиція неодноразово підтверджувалася в рішеннях Верховного Суду України (наприклад, постанова від 15 листопада 2010 р. у справі № 3-7гс10; постанова від 15 листопада 2010 р. у справі № 3-8гс10).

Якщо генеральний договір не встановлює реальні права та обов’язки, суми кредитування, строки надання кредитних коштів, процентні ставки за користування кредитними коштами тощо, то договір іпотеки може бути визнаний недійсним як такий, що забезпечує виконання зобов’язання, яке по суті ще не існувало на момент укладення іпотечного договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 Закону № 898-ІV іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Договір є найпоширенішою підставою для виникнення іпотечних правовідносин. Під час укладення договору іпотеки потрібно дотримуватися встановлених законом вимог, зокрема, щодо його форми та змісту, порядку внесення змін до нього, виду та правового статусу майна, що дозволено передавати в іпотеку, умов передачі майна в іпотеку та інших, визначених законом аспектів, які мають суттєве значення для дійсності такого договору.

Законна іпотека виникає в силу прямих вказівок щодо неї в законі й не залежить від волевиявлення сторін.

Іпотека на підставі закону виникає в таких випадках:

1) відповідно до ст. 735 ЦК у разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно;

2) відповідно до статей 694, 695 ЦК з моменту передання товару, проданого в кредит, і до його оплати, а також при продажу товару в кредит з умовою про розстрочення платежу, продавцю належить право застави на цей товар;

3) відповідно до ст. 88 Податкового кодексу України майно платника податків, який має податковий борг, передається в податкову заставу. Право податкової застави виникає згідно із цим Кодексом та не потребує письмового оформлення;

4) відповідно до ст. 4 Міжнародної конвенції про морські застави та іпотеки від 6 травня 1993 р. морскою заставою щодо судна забезпечуються: a) вимоги екіпажу щодо заробітної плати та інших сум; b) вимоги у зв’язку із загибеллю або тілесними пошкодженнями на суші або на воді, якщо вони безпосередньо пов’язані з експлуатацією судна; c) вимоги щодо винагороди за рятування судна; d) вимоги щодо виплати портових зборів, зборів за користування каналами та іншими водними шляхами та лоцманських зборів; e) вимоги, що випливають з цивільних правопорушень, пов’язаних із заподіянням матеріальної шкоди або шкоди в процесі експлуатації судна, за винятком втрати або пошкодження вантажу, контейнерів або багажу пасажирів, що перевозяться на судні, – забезпечується морською іпотекою судна.

Рішення суду як підстава для виникнення іпотеки є новелою в законодавстві України, яка поки що не набула реалізації.

Ураховуючи положення ст. 16 ЦК та ст. 1 ЦПК, встановлення іпотеки на підставі рішення суду може бути застосоване як один із способів захисту прав та інтересів учасників цивільних правовідносин. Оскільки до іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом, таке рішення повинно містити всі відомості, визначені Законом № 898-ІV як істотні умови договору.

 

 

ІІ. Суб’єкти правовідносин з іпотеки

Суб’єктами іпотечних правовідносин Закон № 898-ІV визначає іпотекодавця та іпотекодержателя.

Відповідно до визначень, що містяться в ст. 1 цього Закону, іпотекодержателем є кредитор за основним зобов’язанням.

Іпотекодавець – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель.

Майновий поручитель – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншої особи – боржника.

Деякі суди ототожнюють майнового поручителя з поручителем як стороною договору поруки і, як наслідок, застосовують до іпотечних правовідносин за участі майнових поручителів нормативні положення, що регулюють поруку (§ 3 гл. 49 ЦК).

Вирішуючи це питання, суди повинні враховувати, що згідно зі ст. 546 ЦК порука та застава визначені як окремі види забезпечення зобов’язань. Поручитель і майновий поручитель є суб’єктами різних за змістом цивільних правовідносин. Поручитель є суб’єктом такого виду забезпечення виконання зобов’язання, як порука, а майновий поручитель є суб’єктом іншого виду забезпечення виконання зобов’язання – застави. Правовий статус поручителя й майнового поручителя врегульовано окремо, із суттєвими видовими відмінностями, достатніми для їх розрізнення та для вирішення спорів за їхньої участі шляхом безпосередного застосування відповідних норм цивільного закону.

Оскільки договір іпотеки є різновидом договору застави та окремим способом забезпечення зобов’язань, регулювання якого здійснюється статтями 572-593 гл. 49 ЦК і спеціальним законом, то до іпотечних правовідносин за участі майнового поручителя не підлягають застосуванню положення § 3 гл. 49 ЦК (постанова Верховного Суду України від 16 жовтня 2012 р. у справі № 3-43гс12).

Потрібно мати на увазі, що боржник за основним зобов’язанням та майновий поручитель – іпотекодавець не є солідарними боржниками. Солідарна відповідальність настає лише у випадках, прямо передбачених законом або договором (ст. 541 ЦК).

Законом № 898-ІV, по-перше, солідарної відповідальності боржника за основним зобов’язанням та майнового поручителя у разі порушення боржником зобов’язання не передбачено. По-друге, зазначеним законом, а саме ч. 1 ст. 11, чітко визначено, що майновий поручитель несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов’язання виключно в межах вартості предмета іпотеки. Тобто обсяг відповідальності майнового поручителя обмежений вартістю майна, переданого ним в іпотеку, у зв’язку із чим збільшення обсягу відповідальності майнового поручителя неможливе.

Так, рішенням Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 квітня 2012 р. скасовано рішення Обухівського районного суду м. Києва від 13 квітня 2011 р. й ухвалу апеляційного суду Київської обл. від 13 жовтня 2011 р. у частині задоволення позову про припинення дії договору іпотеки та зняття заборони відчудження предмета іпотеки у зв’язку з тим, що суди, вирішуючи спір, застосували норми, що регулюють поруку (статті 553-559 ЦК), які не застосовуються до правовідносин кредитора з майновим поручителем, оскільки він відповідає перед заставо/іпотекодержателем за виконання боржником основного зобов’язання виключно в межах вартості предмета застави/іпотеки (рішення № 23930049 у Єдиному державному реєстрі судових рішень).

Ураховуючи вищезазначене, до майнового поручителя не можуть бути застосовані положення ч. 1 ст. 543, ст. 554 ЦК.

До іпотечних правовідносин також не застосовуються положення ч. 4 ст. 559 ЦК стосовно строку пред’явлення вимог до поручителя.

За змістом ч. 2 ст. 11 Закону № 898-ІV у разі задоволення вимог іпотекодержателя майновим поручителем за рахунок предмета іпотеки відносини між іпотекодержателем, який є кредитором, та іпотекодавцем припиняються, а в майнового поручителя при цьому виникає право регресу до боржника, отже, права кредитора за основним зобов’язанням набуває майновий поручитель. Ця норма узгоджується із п. 3 ч. 1 ст. 512 ЦК.

 

ІІІ. Деякі особливості передачі в іпотеку майна, визначеного як предмет іпотеки

Згідно зі ст. 1, ч. 1 ст. 5 Закону № 898-ІV предметом іпотеки є об’єкти нерухомого майна та об’єкти, які прирівнюються до таких цим Законом. До них чинним законодавством, зокрема, віднесено: земельні ділянки; будівлі; споруди; підприємство як майновий комплекс; житлові будинки; квартири; дачі; садові будинки; гаражі; об’єкт незавершеного будівництва, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому; право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. За правилами, визначеними Законом № 898-ІV, регулюється застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об’єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Об’єкти нерухомого майна можуть бути предметом іпотеки лише за таких умов: майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; воно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Відсутність хоча б однієї з указаних ознак є підставою для визнання договору іпотеки недійсним.

Актуальним для судової практики є питання щодо правильності вирішення спорів між іпотекодавцем та іпотекодержателем у випадках, коли на час передачі нерухомості в іпотеку іпотекодавець був власником майна, що підтверджувалось правовстановлюючими документами, зокрема, на підставі рішення суду, яке в подальшому було скасоване з відмовою іпотекодавцю у визнанні права власності на це майно, або на підставі договору, за яким іпотекодавець набув у власність конкретне нерухоме майно і який після укладення іпотечного договору судом був визнаний недійсним.

У таких випадках необхідно враховувати, що в результаті судового вирішення справи не на користь іпотекодавця відбувається відновлення суб’єктивного речового права на майно в певної особи, у зв’язку із чим іпотекодавець не може вважатися його власником. У такій ситуації не може бути застосовано положення ст. 23 Закону №  898-ІV, згідно з яким у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою, оскільки у момент передачі майна в іпотеку іпотекодавець не був її власником. Зазначеної позиції дотримуються Вищий господарський суд України (рішення № 19979614 в Єдиному державному реєстрі судових рішень), а також суди нижчих рівнів (наприклад, рішення Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської обл. від 11 грудня 2012 р. у справі № 1121/4572/12).

Відповідно до статей 387, 388 ЦК можливість віндикації майна в особи, яка володіє майном, у тому числі й майна, переданого в іпотеку, залежить від того, чи є володілець добросовісним набувачем. Якщо іпотекодавець є недобросовісним набувачем, то власник має право витребувати своє майно у іпотекодавця в будь-якому випадку. Подібно до цього власник має право витребувати своє майно, якщо іпотекодавець хоча і є добросовісним набувачем, але це майно було набуте ним безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати. Коли ж іпотекодавець є добросовісним набувачем майна, переданого в іпотеку, і майно придбане ним за відплатним договором, власник має право витребувати це майно в іпотекодавця у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Таким чином, суди повинні враховувати, що у разі задоволення судом позову власника про витребування майна із чужого незаконного володіння після набрання рішенням суду законної сили, іпотека цього майна припиняється. При цьому з метою захисту законних інтересів іпотекодержателя від негативних для нього наслідків слід передбачити можливість вимагати від боржника дострокового виконання зобов’язання. Ураховуючи те, що такі випадки в судовій практиці непоодинокі, убачається доцільним внесення відповідних доповнень до Закону № 898-ІV. Разом із тим, коли законодавством заборонено витребування власником його майна, захист його прав відбувається відповідно до ст. 1166 ЦК.

Згідно із ч. 7 ст. 576 ЦК застава окремих видів майна може бути заборонена або обмежена законом. У зв’язку з цим предметом іпотеки не можуть бути:

— культурні цінності, що є об’єктами права державної чи комунальної власності та занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання (п. 1 ч. 4 ст. 576 ЦК, п. 1 ч. 4 ст. 4 Закону України 2 жовтня 1992 р. № 2654-XII «Про заставу» (далі – Закон № 2654-XII));

-пам’ятки культурної спадщини, занесені до Переліку пам’яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації (п. 2 ч. 4 ст. 576 ЦК, п. 2 ч. 4 ст. 4 Закону № 2654-XII);

-музейні предмети, музейні колекції, музейні зібрання, що належать до державної частини Музейного фонду України, та предмети музейного значення, що підлягають внесенню до державної частини Музейного фонду України (ст. 15-2 Закону від 29 червня 1995 р. № 249/95-ВР «Про музеї та музейну справу»);

-об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що знаходяться в процесі корпоратизації (ч. 6 ст. 4 Закону № 2654-XI);

-об’єкти права державної власності, що не підлягають приватизації (ч. 2 ст. 14 Закону №  898-ІV);

-майно вищих навчальних закладів державної та комунальної форм власності, що забезпечує їх статутну діяльність (ст. 63 Закону від 17 січня 2002 р № 2984-III «Про вищу освіту»);

-земельний сервітут (ст. 101 ЗК);

-право на оренду (користування) земельної ділянки державної або комунальної власності, крім випадків, встановлених законом (ст. 81 Закону № 161-XIV, ч. 3 ст. 102-1 ЗК);

-майно, одержане за договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно (ч. 4 ст. 190 СК);

-майно, передане за договором довічного утримання (догляду) (ст. 754 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону №  898-ІV у разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном

 

Згідно із ч. 1 ст. 18 Закону № 1805-III об’єкти культурної спадщини, що є пам’ятками (за винятком пам’яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. Зважаючи на те, що відчуження належить до правомочностей власника щодо розпорядження майном, передбачене ч. 1 ст. 18 Закону № 1805-III погодження (згода) відповідного органу охорони культурної спадщини на відчуження об’єктів культурної спадщини, що є пам’ятками, повинно розглядатися як обмеження правомочності розпорядження, про яке йде мова в ч. 1 ст. 6 Закону № 898-ІV. Таким чином, для передачі в іпотеку пам’яток культурної спадщини є необхідним отримання погодження (згоди) відповідного органу.

 

1) частина об’єкта нерухомого майна

Частиною першою ст. 5 Закону № 898-ІV передбачено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна.

Відповідно до ч. 3 ст. 5 зазначеного Закону частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Застосування цієї норми потребує детального роз’яснення.

У п. 35 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 р. № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» (далі – постанова пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5) роз’яснено, що ч. 3 ст. 5 Закону № 898-ІV повинна застосовуватися з урахуванням змісту ч. 2 ст. 6 цього Закону щодо нерухомого майна, яке перебуває у спільній власності. У випадку, коли окрема будівля не перебуває у спільній власності та зареєстрована під одним інвентарним номером у складі інших будівель, що належали іпотекодавцю, Закон № 898-ІV не вимагає виділення такої будівлі в натурі для укладення договору іпотеки.

Таким чином, у зазначеній постанові вимога закону щодо виділення частини об’єкта нерухомого майна та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості пов’язується з іпотекою частки в праві спільної часткової власності й при цьому виключається необхідність виділення в натурі окремої будівлі, що є частиною нерухомого майна (складовою складної речі), яка належить іпотекодавцю одноосібно.

Із цим роз’ясненням не можна погодитись, виходячи з такого.

По-перше, законодавчо визначено, що ч. 3 ст. 5 Закону № 898-ІV застосовується, якщо інше не встановлено цим Законом. Разом із тим жодних винятків із встановленого правила про можливість передачі в іпотеку частини об’єкта нерухомого майна лише після її виділення в натурі Закон № 898-ІV не містить. У ч. 2 ст. 6 зазначеного Закону, на яку посилається постанова пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5, йде мова про умови передачі в іпотеку частки у спільному майні, а не про частину об’єкта нерухомого майна.

По-друге, Порядком № 868 передбачена можливість проведення виділу об’єкта нерухомого майна зі складу об’єкта нерухомого майна, що складається з двох або більше об’єктів. Із п. 58 цього Порядку вбачається, що для проведення державної реєстрації прав при виділенні окремого об’єкта зі складу об’єкта нерухомого майна, що складається з двох або більше об’єктів, до органу державної реєстрації прав подається документ, що підтверджує присвоєння новоствореному об’єкту нерухомого майна окремої адреси. При цьому право власності на виділений об’єкт оформлюється свідоцтвом про право власності на нерухоме майно. Об’єкт, який виділено в натурі, вважається новоствореним і йому присвоюється новий реєстраційний номер (статті 18, 21 Закону № 1952-IV).

Отже, незважаючи на те, що зазвичай виділ частки з об’єкта нерухомого майна має місце при існуванні спільної власності на таке майно, законодавчо не виключена й можливість виділу частки з об’єкта нерухомого майна, який складається з кількох окремих будівель, споруд, або об’єкта, фізичний поділ якого є можливим.

Таким чином, суди повинні мати на увазі, що чинним законодавством не передбачена можливість передачі в іпотеку частини об’єкта нерухомого майна, оскільки після виділення в натурі й реєстрації права власності на неї така частина перестає бути частиною і стає окремим об’єктом нерухомості. Цей висновок повинен застосовуватися незалежно від того, чи перебуває частина об’єкта нерухомого майна в спільній власності, чи в одноосібному володінні.

 

2) майно, що є у спільній власності (спільній частковій, спільній сумісній)

Статтею 578 ЦК встановлено: майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників.

Частиною другою ст. 6 Закону № 898-ІV також визначено, що майно, яке є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

ЦК передбачено два види спільної власності: спільна часткова і спільна сумісна власність, які при існуванні між ними певних відмінностей у вищевказаній редакції статті ЦК і статті Закону № 898-ІV не розмежовані. Ураховуючи те, що положення ст. 6 Закону № 898-ІV і ст. 578 ЦК є спеціальними, вони поширюються як на спільну часткову, так і на спільну сумісну власність. Це підтверджується практикою Верховного Суду України (постанова від 30 жовтня 2013 р. у справі № 6-96цс13).

Отже, Законом № 898-ІV передбачається нотаріально посвідчена згода співвласників як при передачі в іпотеку майна в цілому, що є як у спільній сумісній, так і у спільній частковій власності, так і при передачі в іпотеку лише одним із співвласників належної йому частки в праві спільної часткової власності. І тільки у разі відсутності згоди інших співвласників на передачу частки майна у спільній власності вимагається виділення частки в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт.

Окремо потрібно звернути увагу на питання про вирішення спорів щодо передачі в іпотеку майна, що є об’єктом спільної сумісної власності подружжя.

Частиною 1 ст. 65 СК встановлено, що чоловік та дружина розпоряджаються майном, яке є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою. Зважаючи на те, що договір іпотеки підлягає нотаріальному посвідченню, а іпотека як обтяження нерухомого майна – державній реєстрації, згода другого з подружжя згідно із п. 2 ч. 3 ст. 65 СК повинна бути нотаріально засвідчена. Другий з подружжя у разі укладення договору іпотеки без його згоди має право в судовому порядку оскаржити дійсність цього договору в силу ч. 2 ст. 65 СК.

Застосування судами наведених положень законодавства стосовно іпотеки викликає певні труднощі.

Так, рішенням Солом’янського районного суду м. Києва від 4 квітня 2011 р. відмовлено в задоволенні позову про визнання недійсним правочину, усунення перешкод у здійсненні права власності та зобов’язання вчинити дії.

Відмовляючи у визнанні недійсним кредитного договору, суд виходив із того, що положення ст. 65 СК щодо порядку розпорядження майном, що є об’єктом спільної сумісної власності подружжя, регулюють відносини, які стосуються саме розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності подружжя, і не стосуються права одного з подружжя на отримання кредиту, оскільки кредитний договір є правочином щодо отримання у власність грошових коштів і не створює обов’язків для другого з подружжя, а лише для позичальника як сторони в договорі. Відмовляючи у визнанні недійсним договору іпотеки, суд виходив із того, що, на його думку, договір іпотеки є способом забезпечення виконання грошового зобов’язання за кредитним договором, а не правочином щодо розпорядження майном, і договір іпотеки не створює обов’язків для будь-яких інших осіб, крім сторін за договором, тому до таких правовідносин норми ст. 65 СК не застосовуються.

У результаті проведення анілізу з’ясувалося, що випадки прийняття подібних рішень є непоодинокими. Разом із тим така позиція судів не узгоджується із ч. 1 ст. 6 Закону № 898-ІV, якою необхідність отримання згоди на укладення договору іпотеки пов’язується з обмеженням правомочності розпорядження майном. Саме таке обмеження щодо розпорядження майном, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, міститься у ст. 65 СК.

Таким чином, відмова у визнанні договору іпотеки недійсним у зв’язку з відсутністю згоди другого з подружжя, який є співвласником цього майна, з підстав неналежності договорів іпотеки до правочинів щодо розпорядження майном за змістом ст. 65 СК не відповідає вимогам чинного законодавства.

Згідно із ч. 1 ст. 36 Закону №  898-ІV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Зважаючи на те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя є окремим від іпотечного договору договором, який потребує нотаріального посвідчення, на його укладення повинна бути також надана нотаріально засвідчена згода другого з подружжя, якщо предметом цих договорів є спільне майно.

Прирівнювання до договору про задоволення вимог іпотекодавця також відповідного застереження про це в іпотечному договорі (ч. 2 ст. 36 Закону № 898-ІV) потребує під час укладення іпотечного договору щодо спільного майна отримання окремої згоди другого з подружжя на включення до цього договору іпотеки відповідного застереження. Відсутність такої згоди дає можливість визнати договір про задоволення вимог іпотекодавця і відповідного застереження недійсним, а у разі здійснення звернення стягнення на їх підставі – оскаржити таке стягнення в суді.

Ісенує потреба в роз’ясненні питання щодо необхідності отримання згоди співвласника майна (зокрема, одного з подружжя) на укладення договору про внесення змін до договору іпотеки, а саме:

  • чи надається вона в будь-якому випадку;

—   чи лише тоді, коли ці зміни стосуються власне нерухомого майна, що передається в іпотеку (його опис, початкова ціна та ін.), а у разі внесення змін до іпотечного договору, що не належить безпосередньо до предмета іпотеки, а торкаються інших умов, які його не стосуються, – згода співвласника на внесення змін до договору іпотеки не потрібна.

Статтею 6 Закону № 898-ІV передбачається надання усіма співвласниками згоди на передачу майна в іпотеку. Така передача відбувається шляхом укладення договору іпотеки. Тобто співвласники повинні надати згоду на укладення договору іпотеки. Саме такий порядок надання згоди встановлено ч. 3 ст. 65 СК. Внесення змін до договору іпотеки передбачає зміну його умов, тому ці зміни повинні бути узгоджені зі співвласником майна, а отже, потрібно отримати згоду співвласника й на внесення відповідних змін до договору іпотеки. Оскільки в силу ст. 654 ЦК та ч. 1 ст. 19 Закону № 898-ІV зміни до договору іпотеки вносяться шляхом укладення відповідного договору, що підлягає нотаріальному посвідченню, зазначена позиція узгоджується зі ст. 65 СК, відповідно до якої для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, вимагається письмова нотаріально засвідчена згода другого з подружжя.

 

 

Отже, з аналізу чинного законодавства (як загальних, так і спеціальних норм) убачається необхідність отримання згоди співвласника саме на укладення договору про внесення істотних змін чи доповнень до договору іпотеки майна, що знаходиться у спільній власності.

 

3) нерухомість, право користування якою мають діти

Згідно із п. 1 ч. 2 ст. 177 СК батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки і піклування поміж іншого вчиняти такі правочини щодо її майнових прав, як укладення договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, у тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири.

Аналогічне, але дещо розширене положення міститься в ч. 3 ст. 17 Закону № 2402-III – батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання.Частиною 4 ст. 12 Закону № 2623-IV передбачено, що для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. З надісланих узагальнень апеляційних судів України вбачається, що при вирішенні справ про визнання недійсними договорів іпотеки, укладених без дозволу органу опіки і піклування, основною проблемою є визначення, чи має право користування певним житлом дитина і як саме має бути підтверджене це право.Роз’ясняючи це питання, Верховний Суд України ще у своїй ухвалі від 23 липня 2008 р. зазначив, що право користування майном члена сім’ї власника житла пов’язано з моментом здійснення реєстрації за місцем проживання особи (рішення № 2270896 в Єдиному державному реєстрі судових рішень). Із 2012 р. зазначене було закріплене на нормативному рівні. Так, пунктами 1.9, 1.10 гл. 2 розд. ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 р. № 296/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595; далі – Порядок № 282/20595) передбачено, що з метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною нотаріус вимагає подання йому довідки про склад сім’ї житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання. У разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні чи неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.Разом із тим питання про визначення права користування житлом дитиною залишається складним, суди не завжди дотримуються однакових позицій. Вивчення узагальнень судової практики показало, що, як правило, відповідно до практики Верховного Суду України та вимог Порядку № 282/20595 наявність права користування житлом дитиною доводиться її реєстрацією в цьому приміщенні.Однак трапляються випадки прийняття судами рішень, в яких житлові права дитини пов’язуються з іншими фактами, відмінними від реєстрації. Так, з метою визначення обставин, які б підтверджували користування дитиною приміщенням, переданим в іпотеку, використовуються покази свідків, довідки з медичних, дошкільних та шкільних установ, матеріали анкети позичальника, де б зазначалось про склад членів родини, а також копії паспортів, що містяться в матеріалах кредитної справи з відмітками про наявність дітей. Як свідчить судова практика, ці докази беруться судами до уваги під час винесення рішень щодо недійсності договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування. Так, рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівців від 24 листопада 2011 р. позов про визнання договору іпотеки недійсним задоволено. Іпотечний договір визнано недійсним із тих підстав, що дозволу органу опіки та піклування на укладення такого договору отримано не було, хоча на момент укладення договору у квартирі проживала неповнолітня дитина. Судом було зазначено, що незважаючи на те, що дитина не була зареєстрована в переданій в іпотеку квартирі, її право на користування цим житлом виникло з моменту народження відповідно до статей 150, 155, 156 Житлового кодексу Української РСР та статей 331, 402, 405 ЦК. Як підтвердження факту постійного проживання дитини у спірній квартирі судом була прийнята медична картка дитини. Ця квартира є її єдиним місцем проживання. У зв’язку із цим суд дійшов висновку, що договір іпотеки укладений з порушенням Закону № 2402-ІІІ та Закону № 2623-ІV. Апеляційний суд Чернівецької обл. погодився з таким рішенням суду.Обґрунтування, що подібні наведеному вище рішення пов’язані з відсутністю в чинному законодавстві, зокрема Законі від 11 грудня 2003 р. № 1382-IV «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», положення про обов’язкову реєстрацію новонароджених дітей, у зв’язку із чим частими є випадки відсутності в дитини реєстрації в жодному житловому приміщенні. За таких умов визнання недійсними договорів іпотеки без згоди органів опіки та піклування навіть у випадку, коли дитина не була зареєстрована в переданому в іпотеку житловому приміщенні, продиктовані необхідністю захисту її житлових прав та інтересів. Крім того, така практика узгоджується з положеннями ст. 405 ЦК, згідно з якою члени сім’ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Сервітутне право користування житлом набувають члени сім’ї власника житла за фактом набуття статусу члена його сім’ї (ухвала Верховного Суду України від 21 вересня 2011 р. у справі № 6-57868св10).Слід зазначити, що практика визначення права користування житлом дитиною за відсутності її обов’язкової реєстрації сприяє недобросовісній поведінці іпотекодавців під час укладення договорів іпотеки. Зважаючи на те, що в силу ч. 3 ст. 6 Закону №898-ІV обов’язок попередження про всі відомі права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, у тому числі про права дітей, лежить саме на іпотекодавцях, останні часто умисно приховують факт користування житлом дитиною з подальшим оспорюванням договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування, в інтересах дитини.

Необхідно враховувати, що відповідно до другого речення ч. 3 ст. 6 Закону №898-ІV іпотекодержатель має право вимагати від іпотекодавців – батьків, які свідомо приховали факт існування прав дітей на передане в іпотеку житло, дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування завданих збитків.

Практиці також відомі такі недобросовісні дії батьків – іпотекодавців, як зняття з реєстрації дитини з метою укладення договору іпотеки. Беручи до уваги ситуацію, що склалась у сфері захисту прав дітей під час укладення договорів іпотеки, суди, вирішуючи цю категорію спорів, повинні в кожному конкретному випадку перевіряти право користування житловим приміщенням дитиною, яке може ґрунтуватися на документальній підставі (довідки про наявність зареєстрованих осіб на житловій площі, серед яких зазначена й дитина) та на законі (на підставі ст. 405 ЦК на праві сервітуту). За відсутності реєстрації дитини в оспорюваному приміщенні належить з’ясовувати наявність у дитини іншого місця проживання. Суди повинні враховувати добросовісність поведінки позивачів, які, будучи іпотекодавцями, оспорюють дійсність іпотечного договору на підставі неотримання згоди органами опіки та піклування.

Важливим є питання можливості реєстрації дітей у квартирі, яка є предметом іпотеки, після укладення договору іпотеки, оскільки саме таким фактом заперечується можливість звернення стягнення на предмет іпотеки з метою захисту прав дітей на користування житлом.

Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ у п. 44 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5 з цього приводу зазначив, що суди повинні з’ясовувати, чи мала дитина право власності на предмет іпотеки чи право користування предметом іпотеки на момент укладення договору іпотеки. Будь-які дії, вчинені без згоди іпотекодаржателя після укладення договору іпотеки (наприклад, реєстрація неповнолітньої дитини в житловому будинку, народження дитини після укладення договору іпотеки) не є підставою для визнання такого договору недійсним із підстави невиконання вимог закону про отримання згоди органу опіки та піклування.

Зазначені роз’яснення узгоджуються з вимогами ст. 215 ЦК, а отже, відповідна практика судів є правильною.

 

4) земельна ділянка: вільна від забудови; із забудовою; землі сільськогосподарського призначення; право оренди та право користування земельною ділянкою

Згідно зі ст. 133 ЗК предметом іпотеки може бути земельна ділянка, що належить іпотекодавцеві на праві власності. Як і щодо інших видів нерухомого майна, стосовно земельної ділянки встановлено, що її частина може бути предметом іпотеки після виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт.

Передавати в іпотеку можна й права на земельну ділянку: право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), якщо інше не передбачено законом. Причому заставодержателями земельних ділянок сільськогосподарського призначення та права на них (оренди, емфітевзису) можуть бути тільки банки.

Земельна ділянка або право на неї може бути передано у заставу лише за умови присвоєння земельній ділянці кадастрового номера в порядку, визначеному законом.

Статтею 13 Закону від 11 грудня 2003 р. № 1378-ІV «Про оцінку земель» передбачено, що у разі застави земельної ділянки проводиться експертна грошова оцінка землі.

Відповідно до ст. 6 Закону № 898-ІV, якщо в іпотеку передається будівля (споруда), розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. І навпаки, якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом із цими будівлями (спорудами).

З аналізу зазначеної норми вбачається, що земельна ділянка та будівля (споруда), яка на ній розташована, нерозривно пов’язані між собою, а отже, іпотека щодо будівлі (споруди) повинна поширюватись і на земельну ділянку, на якій вона розташована, і навпаки, причому навіть у тих випадках, коли предметом у договорі іпотеки визначено лише один об’єкт (або будівля, або забудована земельна ділянка). Зазначене підтверджене Верховним Судом України в ухвалі від 8 грудня 2010 р. у справі № 6-50440св10.

У судовій практиці виходять із того, що визначення як предмета договору іпотеки лише одного об’єкта – будівлі (споруди) чи земельної ділянки – не має наслідком визнання недійсності договору іпотеки.

Так, ухвалою від 19 жовтня 2011 р. колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ не погодилася з рішенням Єнакіївського міського суду Донецької обл. від 1 грудня 2010 р. у частині визнання недійсним договору іпотеки у зв’язку з тим, що відповідно до цього договору в іпотеку було передано будинок, а земельна ділянка в іпотеку не передавалась. Разом із тим Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ погодився з висновком апеляційного суду Донецької обл. (рішення від 15 лютого 2011 р.), згідно з яким факт, що в іпотеку передано лише житловий будинок без земельної ділянки, не свідчить про недійсність договору іпотеки. Зазначена обставина також не свідчить про те, що договір іпотеки не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що зумовлені ним, а отже, правові підстави для визнання його недійсним відсутні (рішення № 18986092 в Єдиному державному реєстрі судових рішень України).

Законом № 898-ІV (друге речення ч. 4 ст. 6) урегульовано також відносини, де власники земельної ділянки та будівлі (споруди) не співпадають в одній особі.

Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, яка належить власнику будівлі (споруди) на праві оренди, то після звернення стягнення на будівлі (споруди) їхній новий власник набуває права й обов’язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким установлено умови оренди цієї земельної ділянки. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов’язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які надавались йому попереднім землевласником. При цьому необхідно мати на увазі, що в такому разі мова йде не про одночасну передачу разом із будівлею (спорудою) земельної ділянки чи права оренди на неї з усіма випливаючими із цього наслідками, а лише про захист прав нового власника предмета іпотеки щодо оренди (користування) цієї земельної ділянки (постанова Вищого господарського суду України від 25 червня 2008 р. у справі № 18/244).

Особливо потрібно звернути увагу на окремі питання передачі речових прав на земельну ділянку новому власнику після звернення стягнення на будівлю (споруду).

Відповідні положення Закону № 898-ІV узгоджуються з нормами ЦК (ст. 377), ЗК (ст. 120), Закону № 161-ХІV  (ст. 7). Потрібно мати на увазі, що під набуттям прав і обов’язків, які має іпотекодавець за правочином, яким установлені умови оренди цієї земельної ділянки, убачається перехід права оренди від попереднього до наступного орендаря при збереженні чинним договору оренди. У цьому разі договір оренди земельної ділянки припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (ч. 3 ст. 7 Закону № 161-ХІV). Фактичним орендарем земельної ділянки стає новий власник будівлі (споруди) після звернення на неї стягнення. Аналогічне до зазначених норм положення міститься в ч. 5 ст. 37 Закону № 898-ІV, згідно з якою до особи, що на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включеного до іпотечного договору, набула право власності на предмет іпотеки (об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва та майнові права на них), розміщений на земельній ділянці, яка перебуває в оренді іпотекодавця, переходить право оренди на таку земельну ділянку, а зазначений договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включене до іпотечного договору, є документом, що посвідчує перехід права оренди земельної ділянки до нового власника предмета іпотеки й заміну особи орендаря в договорі оренди землі та підлягає державній реєстрації в установленому законодавством порядку.

У зв’язку із цим положення, що міститься в ст. 31 Закону № 161-ХІV, про припинення договору оренди (у цілому) у разі відчуження права оренди заставодержателем убачається як таке, що суперечить наведеним вище нормам чинного законодавства. Також потребує змін і доповнень ст. 141 ЗК.

Зі змісту статей 2, 3, 16 Закону № 1952-IV та зазначених вище правових норм убачається, що подальша реєстрація права на земельну ділянку новим власником будівлі (споруди) повинна бути здійснена з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчудження права оренди земельної ділянки за договором і є необхідною умовою для переходу речових прав на земельну ділянку, який відбувається з виникненням права на зведені на цій ділянці об’єкти. Ця позиція не суперечить ст. 125 ЗК щодо виникнення права на земельну ділянку з моменту державної реєстрації, тому що в цьому разі мова йде не про виникнення права оренди, а про його перехід із підстав, визначених Законом № 898-ІV, у зв’язку із чим право оренди підлягає перереєстрації, оскільки йдеться про перехід права оренди від попереднього до наступного орендаря при збереженні чинним договору оренди. Відбувається лише заміна сторони в чинному договорі оренди. У цьому разі виникає правонаступництво, яке не потребує укладення окремого правочину про заміну сторони.

Зважаючи на імперативність зазначених норм при переході права оренди земельної ділянки до нового власника після звернення стягнення на будівлі (споруди), положення абз. 12 ст. 15 Закону № 161-ХІV, відповідно до яких істотними умовами договору оренди землі є умови передачі в заставу права оренди земельної ділянки, зі змісту яких випливає обов’язкова згода орендодавця на такий перехід, не застосовуються.

Щодо іпотеки земель сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) необхідно зазначити, що використання земель сільськогосподарського призначення та прав на них як предмета іпотеки обмежене лише сферою банківського кредитування (ч. 4 ст. 133 ЗК).

Згідно із п. 15 розд. Х «Перехідні положення» ЗК до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 р., не допускається: а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; б) купівля-продаж або іншим способом відчудження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власниками земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам – учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

У зв’язку із цим актуальним залишається питання про те, чи можуть бути предметом іпотеки земельні ділянки, щодо яких встановлено мораторій, тому що у разі неповернення боргу, забезпеченого іпотекою земельної ділянки сільськогосподарського призначення, виникає необхідність у зверненні стягнення на земельну ділянку і вона підлягає реалізації на прилюдних торгах. До того ж згідно із ч. 2 ст. 15 Закону № 898-ІV покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути особи, визначені ЗК (ст. 130), а саме: а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва; б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

За таких обмежень банк як іпотекодержатель не може отримати її у власність, якщо його установчими документами не передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. Такий висновок міститься в ухвалі Верховного Суду України від 30 березня 2011 р. у справі № 6-179св10.

Зазначені земельні ділянки за умови існування мораторію на їх відчуження не можуть бути предметом іпотеки, оскільки повинна існувати можливість їх реалізації шляхом звернення стягнення на них з метою задоволення за їх рахунок вимог кредитора, а вказана заборона відчуження не дає підстав для виконання цього, тобто таке майно не має вільної цивільної оборотоздатності, як того вимагає ст. 5 Закону №  898-ІV.

Таким чином, правильною є практика судів, що відмовляють у задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є земля сільськогосподарського призначення, щодо якої Законом встановлено мораторій на відчуження.

Згідно із ч. 7 ст. 5 Закону № 898-ІV предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Із зазначеного формулювання випливає висновок, що законодавець у цьому разі визначає предметом іпотеки лише право оренди чи користування саме земельною ділянкою, а не будь-яким нерухомим майном.

Це правило угоджується зі статтями 93, 133 ЗК.

Чинне законодавство прирівнює «права оренди чи користування» до нерухомості та не обумовлює особливостей передачі їх в іпотеку.

Відповідно до ч. 3 ст. 102-1 ЗК не може передаватися у заставу право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності. Судам потрібно мати на увазі, що зазначена заборона була встановлена Законом від 16 вересня 2008 р. № 509-VІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву». Ці норми зворотної дії в часі не мають.

Це правило підтверджується ч. 3 ст. 413 ЦК. Винятком із цього правила є випадки переходу права власності на будівлі й споруди, які розташовані на таких землях. Необхідність цього винятку зумовлена принципом слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, який закріплений у ст. 120 ЗК. Крім того, згідно із ч. 2 ст. 8-1 Закону № 161-ХІV право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Таким чином, за загальним правилом передаватися в іпотеку може лише право на оренду земель приватної власності.

Суди повинні мати на увазі, що до договорів іпотеки права оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності, які були укладені в порядку ч. 2 ст. 16 Закону № 898-ІV до законодавчого встановлення заборони на передачу в іпотеку права оренди таких земель, не застосовуються положення ст. 14 Закону № 898-ІV щодо необхідності отримання попередньої згоди органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, оскільки зазначеною нормою передбачено отримання згоди на передачу в іпотеку нерухомого майна, що є об’єктом права державної чи комунальної власності, а не права оренди, і закріплене за відповідним державним чи комунальним підприємством, установою, організацією на праві господарського відання (постанова Верховного Суду України від 11 вересня 2013 р. у справі № 6-69цс13).

Право оренди може бути передане в іпотеку лише за наявності згоди орендодавця. Це положення випливає з абз. 12 ч. 1 ст. 15 Закону № 161-ХІV та ч. 1 ст. 6 Закону № 898-ІV. Законодавець не зазначає, в якій формі повинна оформлюватися така згода. Як убачається з практики, ця згода може міститись безпосередньо в договорі оренди або надаватись у формі листа та/або рішення уповноваженого органу (зокрема, якщо земля знаходиться у державній або комунальній власності).

При укладенні договору іпотеки оренди земельної ділянки необхідно враховувати, що строк дії цього договору не може перевищувати строку оренди.

Згідно зі ст. 135 ЗК звернення стягнення на земельні ділянки або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється державним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, установленому Законом від 21 квітня 1999 р. № 606-XIV «Про виконавче провадження», з урахуванням особливостей підготовки до проведення та проведення земельних торгів, визначених цим Кодексом.

Земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

Згідно із ч. 2 ст. 101 ЗК не може бути предметом застави, а отже, й іпотеки, земельний сервітут, оскільки не підлягає відчуженню (ч. 4 ст. 403 ЦК). Однак сервітут буде передаватися в іпотеку разом із земельною ділянкою, щодо якої він встановлений як обтяження цієї земельної ділянки. Зі змісту ч. 6 ст. 403 ЦК випливає, що при зверненні стягнення на земельну ділянку, що є предметом іпотеки й щодо якої встановлений сервітут, він зберігає чинність для нового власника, бажає цього останній чи ні.

 

5) об’єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього

Відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону № 898-ІV предметом іпотеки може бути об’єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

За правилами ст. 16 цього Закону передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них, кожен з яких може виступати окремим, самостійним предметом іпотеки.

Зазначеним законом об’єкт незавершеного будівництва визначено як об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (ст. 1).

Можливість передачі в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва, майнових прав на нього передбачена також й іншими законами.

Так, Законом № 978-ІV, яким регулюється процес будівництва багатоквартирних житлових будинків, встановлено, що предметом іпотеки можуть бути:

  • за іпотечним договором, який укладається для виконання зобов’язань забудовника з укладеного з управителем фонду фінансування будівництва договору, – майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, або, за згодою управителя, об’єкт незавершеного будівництва (ст. 10);
  • за іпотечним договором, що забезпечує зобов’язання довірителя фонду фінансування будівництва перед банком – позичальником, який надає кредит довірителю для придбання об’єктів інвестування, – об’єкт інвестування, який стане власністю позичальника в майбутньому та/або майнові права на нього (ст. 50).

Згідно із Законом № 979-ІV, який регулює відносини в системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, предметом іпотеки є об’єкт незавершеного будівництва та майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено (ст. 5).

Необхідно розрізняти сфери застосування зазначених законів.

Так, положення Закону № 978-ІV підлягають застосуванню до відносин щодо забезпечення іпотекою зобов’язання забудовника перед управителем фонду фінансування будівництва, а також зобов’язання щодо повернення кредиту, що надається для участі у фондах фінансування будівництва або на придбання житла, що будується за рахунок коштів фонду операцій з нерухомістю. Переважне застосування цього Закону обумовлене в самому Законі. Відповідно до пунктів 2 і 3 розд. VІ «Прикінцеві положення» Закону № 978-ІV:

— відносини щодо залучення коштів в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління ними регулюються цим Законом та іншими законодавчими актами України в частині, що не суперечать цьому Закону;

— до приведення інших законодавчих актів України у відповідність із нормами цього Закону вони діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

Закон № 979-ІV також має вузьку сферу застосування і не може застосовуватися до відносин щодо надання кредиту, забезпеченого іпотекою, якщо ці відносини не передбачають перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами та застосування механізму управління майном.

Під час вирішення справ судам необхідно також ураховувати ту обставину, що до набрання чинності змінами, внесенними до Закону № 898-ІV згідно із Законом від 25 грудня 2008 р. № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі – Закон № 800-VI), майнові права на об’єкт незавершеного будівництва не були визначені як предмет іпотеки (постанова Верховного Суду України від 17 квітня 2013 р. у справі № 6-8цс13).

З аналізу норми ч. 1 ст. 16 Закону № 898-ІV, вищезазначених законів, а також статей 181, 182, 331 ЦК, Закону № 1952-IV можна зробити висновок, що власне сам об’єкт незавершеного будівництва може бути предметом іпотеки за умови його державної реєстрації. Зазначене підтверджується пп. 5.6 п. 5 гл. 2 розд. ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, (затверджено наказом Міністерства юстиції України 22 лютого 2012 р. № 296/5; зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595), відповідно до якого об’єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку після державної реєстрації права власності.

За відсутності реєстрації об’єкта незавершеного будівництва в іпотеку можуть передаватися майнові права на нього або права на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво.

Верховний Суд України неодноразово формулював визначення майнового права як предмета іпотеки. Так, згідно з постановами Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України: від 3 квітня 2013 р. у справі № 6-21цс13; від 12 червня 2013 р. у справі № 6-45цс13 – майнове право, що є предметом застави (іпотеки), – це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. У постановах від 30 січня 2013 р. у справі № 6-168цс12 і від 4 вересня 2013 р. у справі № 6-51цс13 воно більш деталізоване: «Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому».

Згідно із ч. 2 ст. 583 ЦК заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Дією, що підтверджує набуття майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва, слід, зокрема, вважати виконання замовником свого грошового зобов’язання за договором будівельного підряду (наприклад, повна сплата вартості об’єкта будівництва) (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 15 травня 2013 р. у справі № 6-36цс13) чи виконання грошових зобов’язань за інвестиційною угодою або договором пайової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку, а саме повна сплата вартості об’єкта інвестування (стовідсоткова передоплата) (постанови Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України: від 3 квітня 2013 р. у справі № 6-21цс13, від 12 червня 2013 р. у справі № 6-45цс13, від 4 вересня 2013 р. у справі № 6-72цс13, від 25 вересня 2013 р. у справі № 6-70цс13, від 2 жовтня 2013 р. у справі № 6-98цс13).

Передача в іпотеку майнових прав на об’єкт будівництва без згоди особи (зокрема, інвестора), яка вчинила необхідні дії, спрямовані на набуття майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва, або для набуття права власності на кінцевий об’єкт будівництва, порушує її права та не відповідає вимогам ст. 583 ЦК і ст. 5 Закону № 898-ІV (постанови Верховного Суду України: від 25 вересня 2013 р. у справі № 6-91цс13, від 25 вересня 2013 р. у справі № 6-85цс13, від 2 жовтня 2013 р. у справі № 6-98цс13).

Вирішуючи таку категорію спорів, суди інколи не враховували черговість укладення договорів іпотеки та вчинення дій, у результаті яких виникають майнові права на об’єкт незавершеного будівництва.

Так, Святошинський районний суд м. Києва (рішення від 9 грудня 2011 р., з яким погодився апеляційний суд м. Києва ухвала від 24 травня 2012 р.), задовольняючи позовні вимоги Особи 1, дійшов висновку про те, що за наявності договорів резервування приміщення від 28 лютого 2008 р. та купівлі-продажу цінних паперів від 28 лютого 2008 р., а також виконання Особою 1 своїх зобов’язань за зазначеними договорами, ТОВ «Екобуд» не мало права передавати в іпотеку майнові права на квартиру за договором від 18 вересня 2007 р., оскільки це суперечить положенням ч. 2 ст. 583 ЦК. Рішенням колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 12 вересня 2012 р. рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову. Судом касаційної інстанції, зокрема, було з’ясовано, що спірний договір іпотеки був укладений до виникнення правовідносин за договорами від 28 лютого 2008 р.

Частиною 3 ст. 16 Закону № 898-ІV встановлено, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору, у зв’язку із чим внесення змін до іпотечного договору щодо предмета іпотеки не потрібно. Аналогічне правило, але із застереженням про обов’язок іпотекодержателя зареєструвати у встановленому законом порядку зміни щодо обтяження нерухомого майна, містять закони № 978-ІV (ст. 50) і № 979-ІV (ст. 5).

Згідно із ч. 6 ст. 6 Закону № 898-ІV об’єкти незавершеного будівництва, які розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки незалежно від того, хто є власником об’єкта незавершеного будівництва.

Ця норма не узгоджується із ч. 7 ст. 5 Закону № 898-ІV і є досить спірною, тому що в такому разі вірогідним є виникнення конфлікту з власником об’єкта незавершеного будівництва, який не був стороною в договорі іпотеки земельної ділянки. Дія цієї норми поширюється на об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який ще не зареєстроване, тобто на майнові права, оскільки за наявності державної реєстрації об’єкт незавершеного будівництва вважається об’єктом нерухомості й до нього повинне застосовуватись правило другого речення ч. 5 ст. 6 Закону № 898-ІV. Найвірогіднішою підставою виникнення об’єкта незавершеного будівництва, власник майнових прав на який відрізняється від власника земельної ділянки, є договір суперфіцію. Найважливішим у цьому разі є час укладення такого договору. Так, якщо він був укладений до моменту укладання договору іпотеки, іпотекодержатель у силу ч. 3 ст. 6 Закону № 898-ІV повинен бути повідомлений про цей договір суперфіцію. Застосування в такому випадку ч. 6 ст. 6 Закону № 898-ІV фактично прирівнює власника майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва до майнового поручителя, який забезпечує виконання зобов’язання іншої особи, ще й без його на те згоди.

Разом із тим п. 4 ч. 3 ст. 9 Закону № 898-ІV надає право іпотекодавцю за згодою іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в користування, а отже, і в суперфіцій, що є беззаперечною умовою дійсності останнього правочину (ч. 3 ст. 12 Закону № 898-ІV).

Зі змісту цих норм випливає бажання законодавця убезпечити третю особу – сторону у договорі суперфіцію від посягань на його речове право на об’єкт незавершеного будівництва, а в результаті будівлі (споруди), що споруджені на земельній ділянці, переданій землекористувачу для забудови (гарантоване ч. 3 ст. 415 ЦК). Частина 6 ст. 6 Закону № 898-ІV суперечить цій меті, а також положенням ст. 414 ЦК.

Єдиним можливим випадком застосування ч. 6 ст. 6 Закону № 898-ІV є укладення договору суперфіцію після укладення договору іпотеки земельної ділянки без отримання відповідної згоди іпотекодержателя. Наслідком цього відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону № 898-ІV є недійсність правочину.

Зважаючи на недосконалість цієї норми, убачається правильною практика передачі прав на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво, лише тоді, коли власник земельної ділянки є власником об’єкта незавершеного будівництва.

 

  1. IV. Договір іпотеки: форма, порядок укладення, зміст, внесення змін та доповнень до іпотечного договору

Відповідно до ст. 18 Закону № 898-ІV іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК).

Згідно зі ст. 4 Закону № 898-ІV обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Державна реєстрація застави повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об’єктів проводиться в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, а саме Порядку ведення Державного реєстру обтяжень рухомого майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 5 липня 2004 р. № 830. Особливий порядок реєстрації іпотеки морських суден також передбачений у ст. 366 Кодексу торгового мореплавства України.

Державна реєстрація іпотеки всіх інших об’єктів нерухомості, відмінних від зазначених у другому реченні ст. 4 Закону № 898-ІV, здійснюється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень особою, на яку відповідно до законодавства покладені функції щодо державної реєстрації обтяжень нерухомого майна іпотекою, на підставі повідомлення іпотекодержателя.

Такими особами Законом № 1952-IV визначено державного реєстратора та у випадку, передбаченому цим Законом, нотаріуса як спеціального суб’єкта, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно (ст. 9).

Судам слід звернути увагу на новелу Закону № 898-ІV, згідно з якою взаємні права й обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону (ч. 2 ст. 3 Закону № 898-ІV зі змінами від 4 липня 2013 р.), а не з моменту нотаріального посвідчення іпотечного договору. У зв’язку із зазначеним, з моменту набрання чинності відповідними змінами (4 серпня 2013 р.) реєстрація іпотеки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є підставою для її дійсності. Разом із тим права, які виникли на підставі іпотек, укладених до набрання чинності змінами щодо моменту виникнення прав та обов’язків за іпотечними правовідносинами (до 4 серпня 2013 р.), у разі відсутності їх державної реєстрації визнаються дійсними.

Державна реєстрація іпотеки визначає пріоритет іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог. Згідно із ч. 7 ст. 3 Закону № 898-ІV пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом – у черговості їх державної реєстрації.

Статтею 18 Закону № 898-ІV передбачено обов’язкові істотні умови, які повинні міститись в договорі, за відсутності хоча б однієї з яких договір іпотеки може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду, а саме:

— найменування, місцезнаходження та код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців – для юридичних осіб-резидентів. Найменування, місцезнаходження й державу, де зареєстровано, – для юридичних осіб-нерезидентів;

— прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця проживання, ідентифікаційний номер – для фізичних осіб – громадян України;

— прізвище, ім’я, по батькові, громадянство, адресу постійного місця проживання за межами України – для фізичних осіб – іноземних громадян та осіб без громадянства;

— зміст та розмір основного зобов’язання, строк та порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому вказане основне зобов’язання;

— опис предмета договору іпотеки, достатній для його ідентифікації, та (або) його реєстраційні дані,

у тому числі кадастровий номер, та у разі іпотеки земельної ділянки її цільове призначення;

— посилання на видачу заставної або її відсутність.

Крім перелічених істотних умов, іпотечний договір може містити інші положення, зокрема: визначення вартості предмета іпотеки, посилання на правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, а також визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки. Іпотечний договір може передбачати умови (застереження) про задоволення вимог іпотекодержателя в порядку, визначеному ст. 36 Закону № 898-ІV.

Права та обов’язки сторін договору іпотеки визначаються законом і договором. Загальні права та обов’язки сторін передбачаються статтями 586, 587 ЦК, статтями 8, 9, 10 Закону № 898-ІV.

Відповідно до ст. 19 Закону № 898-ІV зміни та доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. Стосуватись вони можуть продовження терміну виконання основного зобов’язання, заміни предмета іпотеки або змін у предметі іпотеки тощо.

Внесення змін до договору не допускається у разі наявності заставної. Згідно із ч. 1 зазначеної норми після видачі заставної зміни та доповнення до іпотечного договору й договору, яким обумовлене основне зобов’язання, можуть вноситися лише після анулювання заставної та видачі нової заставної в порядку, встановленому ч. 4 ст. 20 цього Закону.

Частиною другою ст. 19 Закону № 898-ІV встановлено, що будь-яке збільшення основного зобов’язання або процентів за основним зобов’язанням, крім випадків, коли таке збільшення прямо передбачене іпотечним договором, може бути здійснене після державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою. Таке збільшення підпорядковується пріоритету вимоги за будь-яким іншим зобов’язанням, забезпеченим предметом іпотеки, яка була зареєстрована до реєстрації відповідної зміни умов обтяження нерухомого майна іпотекою. У разі коригування графіка виконання основного зобов’язання у зв’язку з його частковим достроковим погашенням анулювання заставної і видача нової заставної не є обов’язковими.

Це положення не узгоджується з іншими положеннями цього Закону.

По-перше, ч. 5 ст. 3 Закону № 898-ІV встановлюється похідний характер іпотеки від основного зобов’язання, а отже, передбачається першочергове встановлення основного зобов’язання, тобто повинне бути й першочергове внесення змін саме до основного зобов’язання.

По-друге, збільшення основного зобов’язання або процентів за ним у розумінні Закону № 898-ІV має наслідком виникнення нового основного зобов’язання, якщо в договорі, яким визначається це зобов’язання, не встановлені критерії такого збільшення. Зазначене вбачається з аналізу норм ч. 4 ст. 3 та ч. 2 ст. 7 цього Закону, відповідно до яких іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Якщо вимога за основним зобов’язанням підлягає виконанню в грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов’язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов’язання. При цьому навіть окреме застереження в іпотечному договорі щодо згоди на майбутні зміни обсягів зобов’язання, за відсутності зазначених вище критеріїв, не усуває невизначеності обсягів майбутньої відповідальності іпотекодавця та не є вимогою, яка може виникнути в майбутньому, виконання якої забезпечується іпотекою, оскільки порядок та інші необхідні умови такої вимоги на майбутнє повинні бути конкретизовані на момент укладення договору іпотеки.

 

  1. V. Заставна

Законом № 898-ІV введено новий механізм іпотечного кредитування – це можливість видачі за іпотечним договором заставної, що є цінним папером, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а у разі невиконання основного зобов’язання – право звернути стягнення на предмет іпотеки (ст. 20). Заставна не може видаватися, якщо іпотекою забезпечене грошове зобов’язання, суму боргу за яким на момент укладення іпотечного договору не визначено і яке не містить критеріїв, що дозволяють визначити цю суму на конкретний момент.

Право на видачу заставної набувається лише в разі, якщо це передбачено іпотечним договором. Згідно зі ст. 18 Закону № 898-ІV інформація про посилання на видачу заставної або її відсутність є істотною умовою іпотечного договору, у разі відсутності якої іпотечний договір може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

З проаналізованих судових рішень убачається, що суди дотримуються такої практики за умови, коли договір укладався без видачі заставної, відсутність такої вказівки не може впливати на дійсність договору (рішення №№ 25290781, 13833370 в Єдиому державному реєстрі судових рішень України).

Такий підхід можна обґрунтувати тим, що визнання недійсним договору іпотеки лише у зв’язку з незазначенням у договорі вказівки про те, що заставна не видається, за відсутності інших суттєвих підстав для визнання недійсним договору іпотеки, що було встановлено судом шляхом усебічного, повного, об’єктивного розгляду всіх обставин справи в їх сукупності, може використовуватись недобросовісними боржниками як підстава для ухилення від виконання зобов’язання, забезпеченого іпотекою.

Вирішуючи такі справи, крім спеціальних норм, потрібно керуватися у тому числі й загальними засадами цивільного законодавства (ст. 3 ЦК) щодо справедливості, добросовісності та розумності з урахуванням прав та інтересів усіх учасників іпотечних правовідносин.

Форму та реквізити, які обов’язково повинні міститися в закладній, визначено у ст. 21 Закону № 898-ІV і в Положенні про вимоги до стандартної (типової) форми бланка заставної (затверджено рішенням Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 4 вересня 2003 р. № 363 «Про стандартну (типову) форму бланка заставної», зареєстрованому в Міністерстві юстиції України 26 вересня 2003 р. за № 857/8178; далі – Положення; зі змінами).

Заставна підписується іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця. Іпотекодавець, боржник – юридичні особи засвідчують підпис уповноваженої особи печаткою. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про видачу заставної. Першим власником заставної є особа, яка на момент видачі заставної відповідно до умов іпотечного договору має статус іпотекодержателя. Якщо інше не передбачено іпотечним договором, оригінал заставної передається такому іпотекодержателю.

Відомості про видачу заставної, анулювання заставної, видачу нової заставної підлягають внесенню до відповідного державного реєстру за місцем державної реєстрації іпотеки у встановленому законодавством порядку.

Така реєстрація до 1 січня 2013 р. здійснювалась у Державному реєстрі іпотек відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 р. № 410, яка втратила чинність на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2012 р. № 824 «Деякі питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Із 1 січня 2013 р. реєстрація відбувається згідно із Законом № 1952-ІV і Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. № 703.

Потрібно враховувати особливості в іпотечних правовідносинах, що виникають у зв’язку з видачею заставної, зокрема у частині:

— способу підтвердження іпотекодержателем своїх прав шляхом пред’явлення заставної;

— порядку внесення змін до іпотечних договорів – зміни і доповнення до іпотечного договору й договору, яким обумовлене основне зобов’язання, після видачі заставної можуть вноситися лише після анулювання заставної та видачі нової заставної в порядку, установленому ч. 4 ст. 20 Закону № 898-ІV;

— обмеження розпорядження предметом іпотеки – у разі видачі заставної перехід права власності на предмет іпотеки не допускається до повного задоволення вимоги за заставною, крім переходу права власності на предмет іпотеки в порядку спадкування чи правонаступництва;

— способу підтвердження боржником факту виконання основного зобов’язання – у разі повного виконання ним основного зобов’язання заставна підлягає передачі боржнику, знаходження заставної в боржника свідчить про виконання основного зобов’язання, якщо не буде доведено протилежне.

У разі видачі заставної не допускається й відступлення прав за іпотечним договором та основним зобов’язанням. Після видачі заставної перехід прав іпотекодержателя за іпотечним договором та основним зобов’язанням до іншої особи здійснюється шляхом передачі заставної у встановленому Законом № 898-ІV порядку.

Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом учинення індосаменту. Передача заставної здійснюється шляхом виконання на ній особою, якій належить заставна (індосантом), передавального напису (індосаменту) на користь іншої особи (індосата) та передачі оригіналу заставної. Передача заставної шляхом вчинення індосаменту надає індосату всі права іпотекодержателя за іпотечним договором та основним зобов’язанням. Права попереднього власника заставної як іпотекодержателя (первісного кредитора) при цьому припиняються. Передача заставної не потребує згоди іпотекодавця або боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця.

Інколи суди задовольняють позов про стягнення заборгованості на користь особи, яка одержала «заставну у власність на підставі договору купівлі-продажу заставної і отримала відповідно й права за договором позики та договором іпотеки» (рішення № 19216685 в Єдиному державному реєстрі судових рішень України).

З аналізу зазначених вище норм, а також ураховуючи положення ст. 15 Закону від 23 лютого 2006 р. № 3480-ІV «Про цінні папери та фондову біржу», відповідно до якої особливості емісії (видачі), обігу та обліку заставних, іпотечних облігацій, сертифікатів ФОН, приватизаційних, похідних, товаророзпорядчих цінних паперів та порядок розкриття інформації щодо них визначаються законодавством, убачається висновок, що навіть при укладенні договору купівлі-продажу заставної доказом про належність права власності на цей цінний папір є сама заставна (ураховуючи передачу – з індосаментом).

Відповідно до ст. 27 Закону № 898-ІV у разі втрати заставної іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, видають дублікат заставної за умови, що особа, яка вимагає видачі дубліката, може довести своє право власності на втрачену заставну шляхом відтворення всіх попередніх індосаментів. Відмова іпотекодавця (боржника) видати дублікат заставної може бути оскаржена в суді.

Розділом IV Закону № 898-ІV урегульовано питання використання заставної для рефінансування.

У ч. 1 ст. 28 цього Закону наведено вичерпний перелік осіб, які належать до суб’єктів рефінансування, – це банки та інші фінансові установи, у тому числі спеціалізована іпотечна установа.

Рефінансування іпотечних кредиторів здійснюється суб’єктами рефінансування за рахунок коштів, отриманих від розміщення іпотечних цінних паперів. Іпотекодержатель (власник заставної) може до настання строку виконання боржником зобов’язань за заставною проводити операції з належними йому заставними для рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових грошових коштів від інших осіб. Рефінансування може здійснюватися такими способами:

  • відчуження (продаж) заставної шляхом вчинення індосаменту відповідно до ст. 25 цього Закону з компенсацією індосанту вартості заставної у встановленому сторонами розмірі;
  • продаж заставної із зобов’язанням зворотного викупу (операція репо);
  • передача заставної в заставу для забезпечення виконання зобов’язань перед іншими кредиторами;
  • емісія іпотечних цінних паперів;
  • іншим способом, який не суперечить закону.

Продаж заставної із зобов’язанням зворотного викупу та передача заставної в заставу для забезпечення виконання зобов’язань перед іншими кредиторами також здійснюється шляхом вчинення індосаменту.

Згідно зі ст. 31 Закону № 898-ІV заставні можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів – іпотечних облігацій та іпотечних сертифікатів. Емітентом іпотечних цінних паперів можуть бути банки та інші фінансові установи, які мають право на провадження такого виду діяльності відповідно до закону. Порядок випуску та обігу іпотечних цінних паперів установлюється законом.

Слід зауважити, що використання заставних не набуло значного поширення, незважаючи на те, що їх випуск надає деякі переваги в захисті прав сторін іпотечних правовідносин, зокрема можливість швидше продати борги, що робить їх більш ліквідними, та зменшити при цьому вартісні затрати.

 

  1. VI. Відступлення прав за іпотечним договором

Стаття 24 Закону № 898-ІV передбачає можливість відступлення прав за іпотечним договором за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов’язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов’язанням.

Право вимоги належить іпотекодержателю, тому саме він і може їх відступити.

Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації в установленому законодавством порядку.

Відповідно до ст. 512 ЦК, статей 24 і 42 Закону № 898-ІV кредитор у зобов’язанні може бути замінений іншою особою внаслідок:

— передання ним своїх прав іншій особі за правочином;

— правонаступництва (наприклад, у разі реорганізації юридичної особи, що є кредитором у зобов’язанні);

— при виконанні обов’язку боржника його поручителем, майновим поручителем, третьою особою чи наступним іпотекодержателем. Згідно зі ст. 42 Закону № 898-ІV наступний іпотекодержатель, який сплачує повну суму основного зобов’язання попередньому іпотекодержателю, вважається особою, на користь якої здійснене відступлення прав попереднього іпотекодержателя за іпотечним договором. Майновий поручитель, який виконав основне зобов’язання повністю або в частині, має право вимагати від боржника відшкодування сплаченої майновим поручителем суми.

Треба враховувати, що у разі заміни кредитора шляхом правонаступництва договір про відступлення прав не укладається, оскільки перехід прав відбувається з підстав, установлених законом (зокрема, статті 107-109 ЦК).

До нового кредитора переходять права первісного кредитора в тому самому обсязі і на тих самих умовах, що існували до моменту такого переходу, якщо інше не передбачено законом або договором. Відбувається лише заміна особи, на користь якої боржник повинен виконати зобов’язання, забезпечені іпотекою, сутність зобов’язання залишається незмінною (ст. 514 ЦК).

Про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов’язанням іпотекодержатель зобов’язаний письмово повідомити про це боржнику у п’ятиденний строк (ч. 2 ст. 24 Закону № 898-ІV).

Траплялись випадки, коли суди через неправильне застосування норм матеріального права ухвалювали рішення про визнання недійсними договорів про відступлення прав іпотекодержателя у зв’язку з відсутністю такого повідомлення. Суди не враховували, що невиконання цього обов’язку є дією, яка слідує після укладення зазначеного вище договору, у той час як підставою для визнання договору недійсним є недодержання стороною чи сторонами вимог закону в момент укладення договору (рішення Верховного Суду України від 7 квітня 2010 р. у справі № 6-4322св10).

У судів виникає питання: чи може відбуватися відступлення прав за іпотечним договором після ухвалення рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки та чи може новий кредитор вважатися правонаступником сторони виконавчого провадження в розумінні ст. 8 Закону № 606-ХІV і ст. 378 ЦПК?

Правонаступництво у виконавчому провадженні – це заміна однієї зі сторін (стягувача або боржника) у зв’язку з переходом їх прав та обов’язків до іншої особи (правонаступника), яка раніше не брала участі у виконавчому провадженні. Підставою правонаступництва є смерть громадянина, що був стороною виконавчого провадження, оголошення його померлим, реорганізація юридичної особи, а також відступлення права вимоги, переведення боргу. Винятком щодо неможливості правонаступництва є лише тільки ті випадки, коли правовідносини нерозривно пов’язані з особою правопопередника, до яких відступлення права вимоги не належить.

Ураховуючи викладене вище, а також положення Закону № 898-ІV, які надають право боржнику виконати вимогу за основним зобов’язанням чи тієї частини, виконання якої прострочено, до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах (відповідно до ч. 1 ст. 42 таке виконання є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах, умови договорів, що обмежують це право боржника, є недійсними), і встановлюють, що виконати основне зобов’язання за боржника можуть майновий поручитель чи наступний іпотекодержатель і що в цьому разі наступний іпотекодержатель, який сплачує повну суму основного зобов’язання попередньому іпотекодержателю, вважається особою, на користь якої здійснене відступлення прав попереднього іпотекодержателя за іпотечним договором (ч. 3 ст. 42), убачається, що відступлення прав за іпотечним договором можливе на стадії виконавчого провадження до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах.

Однак при цьому потрібно мати на увазі, що Законом № 606-ХІV установлено спеціальний порядок оформлення правонаступництва у виконавчому провадженні – питання про заміну сторони виконавчого провадження розглядається судом за поданням державного виконавця або за заявою сторони такого провадження.

Неоднаково суди різних юрисдикцій вирішують справи про перехід права вимоги, який відбувається між банківськими установами, зокрема у разі їх ліквідації.

Так, постановою Верховного Суду України від 10 жовтня 2012 р. у зв’язку з неоднаковим застосуванням статей 91, 96 Закону від 7 грудня 2000 р. № 2121-ІІІ «Про банки і банківську діяльність» (далі – Закон № 2121-ІІІ; у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин), що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, скасовано ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 21 травня 2012 р. у справі за позовом ПАТ АБ «Порто-Франко» до Особи 1, третя особа – ВАТ Банк «БІГ Енергія», про визнання права вимоги сплати заборгованості, визнання заставодержателем, звернення стягнення на предмет іпотеки.

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 6 січня 2012 р. у задоволенні позову ПАТ АБ «Порто-Франко» відмовлено.

Рішенням апеляційного суду м. Києва від 26 квітня 2012 р. зазначене рішення місцевого суду скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено частково: звернуто стягнення на предмет застави (іпотеки) згідно з договором застави (іпотеки), укладеним 15 вересня 2003 р. між Особою 1 і ВАТ Банк «БІГ Енергія», а саме житловий будинок та земельну ділянку; встановлено спосіб реалізації зазначеного предмета застави шляхом проведення прилюдних торгів.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 21 травня 2012 р. відмовлено ВАТ Банк «БІГ Енергія» та ПАТ АБ «Порто-Франко» у відкритті касаційного провадження в зазначеній справі.

Відповідно до встановлених судом обставин справи  25 грудня 2003 р. між АКБ «Порто-Франко» та ВАТ Банк «БІГ-Енергія» було укладено генеральну угоду про порядок проведення міжбанківських операцій, 6 лютого 2009 р. АКБ «Порто-Франко» надав, а ВАТ Банк «БІГ-Енергія» отримало кредит. З метою забезпечення виконання зобов’язань позичальника за кредитним договором 25 лютого 2010 р. укладено договір застави майнових прав, за умовами якого ВАТ Банк «БІГ-Енергія» передало в заставу АКБ «Порто-Франко» майнові права за кредитним договором № 11/20-08-2003 від 22 серпня 2003 р. і додатковими угодами до нього, які укладені між ВАТ Банк «БІГ-Енергія» та Особою 1. Зобов’язання Особи 1, що випливають із зазначених кредитних договорів, забезпечуються договором застави від 15 вересня 2003 р. з усіма додатковими договорами до нього, згідно з яким предметом іпотеки є належні Особі 1 на праві власності житловий будинок і земельна ділянка, право звернення на які позивач має відповідно до договору застави майнових прав.

Апеляційний суд, ухвалюючи рішення, виходив із того, що перехід права вимоги за договором відступлення права вимоги з відкладальною умовою не є зверненням стягнення на предмет застави в розумінні ст. 20 Закону № 2654-ХІІ і відбувається без здійснення додаткових дій, які передбачені законом та договором для процедури звернення стягнення на предмет застави. При цьому інтереси інших кредиторів ВАТ Банк «БІГ-Енергія» не порушуються, оскільки предмет застави може використовуватися виключно для задоволення вимог ПАТ АБ «Порто-Франко». Відповідно до ч. 5 ст. 95 Закону № 2121-ІІІ (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) порядок уступки вимог банку регулюється цивільним законодавством України, зокрема статтями 212, 512 ЦК, у зв’язку із чим застосування до цих правовідносин статей 91, 96 Закону № 2121-ІІІ (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) є необґрунтованим.

Разом із тим Вищий господарський суд України (постанова від 24 червня 2011 р. про залишення без задоволення касаційних скарг заступника прокурора Одеської області та Національного банку України й залишення без змін постанови Одеського апеляційного господарського суду від 22 березня 2011 р. і рішення господарського суду Одеської обл. від 19 січня 2011 р. у справі № 34-26/45-10-1165 у частині відмови в задоволенні зустрічних позовних вимог Національного банку України про стягнення з ВАТ «Одеський олійножировий комбінат» заборгованості за договором про надання кредиту у вигляді відновлюваної кредитної лінії від 24 жовтня 2008 р., за нарахованими процентами, заборгованості за комісійними нарахуваннями, посилаючись на невиконання відповідачем зобов’язань за договором про надання кредиту та перехід до нього прав кредитора за цим договором і відповідно до ст. 512 ЦК) висловлює іншу правову позицію, яка полягає в тому, що законодавством не допускається безоплатної передачі активів банку –боржника поза межами ліквідаційної процедури банку та без оформлення відповідного договору про передачу активів банку. У разі введення ліквідаційної процедури, введення мораторію на задоволення грошових вимог конкурсних кредиторів, а також включення вимог кредиторів до реєстру вимог кредиторів банку як таких, що були забезпечені договорами застави майнових прав та договорами застави банківських вкладів, звернення на предмет застави шляхом відступлення грошових вимог за кредитним договором є неправомірним, оскільки таке відступлення грошових вимог з моменту введення ліквідаційної процедури повинно відбуватися шляхом укладення відповідного договору та з дотриманням положень законодавства про реалізацію активів банку –боржника в ході ліквідаційної процедури. При цьому кредитор не позбавлений можливості в передбачений законом спосіб і за наявності підстав задовольнити свої грошові вимоги в ліквідаційній процедурі боржника за рахунок заставного майна. Згідно з договором застави майнових прав, ст. 23 Закону № 2654-ХІІ, ст. 73 Закону від 20 травня 1999 р. № 679-ХІV «Про Національний банк України» Національний банк України набуває право переводу на себе заставлених майнових прав, а не стягнення грошових коштів із боржника за кредитним договором; уступка вимоги за статтями 512, 514 ЦК та уступка заставодавцем заставодержателю вимоги, що випливає із заставленого права, за ст. 23 Закону № 2654-ХІІ мають різну правову природу. Умови договору застави майнових прав не свідчать про те, що відбулась заміна кредитора у відносинах за кредитним договором або повинна була відбутись згідно з умовами договору застави під відкладальною умовою.

Таку саму позицію висловлено й у постанові Вищого господарського суду України від 17 листопада 2011 р., що ухвалена у справі, предметом позову в якій є стягнення боргу за кредитом у зв’язку з набуттям права кредитора за договором застави майнових прав після введення постановою Правління Національного банку України процедури ліквідації боржника.

Верховний Суд України, обґрунтовуючи своє рішення, зазначив таке.

Статтею 91 Закону № 2121-ІІІ (у редакції, що була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено наслідки призначення ліквідатора, зокрема, з дня прийняття рішення про відкликання ліцензії та призначення ліквідатора допускається укладення угод, пов’язаних з відчуженням майна банку чи передачею його майна третім особам, лише в порядку, передбаченому цим Законом.

Правління Національного банку України прийняло постанову про відкликання банківської ліцензії та ініціювання процедури ліквідації ВАТ Банк «БІГ-Енергія» 24 лютого 2010 р., тому, виходячи з вимог чинного законодавства, банк утратив право укладати угоди, пов’язані з відчуженням свого майна, у тому числі й здійснювати відступлення права вимоги до своїх боржників третім особам.

Вимоги кредиторів до банку, щодо якого розпочато ліквідаційну процедуру, вирішуються з дотриманням норм законодавства про реалізацію активів банку – боржника в ході ліквідаційної процедури, зокрема положень ст. 96 Закону № 2121-ІІІ (у редакції, що була чинною на момент виникнення спірних правовідносин), якою врегульовано черговість та порядок задоволення вимог до банку, оплата витрат і здійснення платежів. 

З дня прийняття рішення про відкликання банківської ліцензії й ініціювання процедури ліквідації банку останній втрачає можливість відчуження свого майна. Банк – кредитор має право отримати від банку, щодо якого ініційовано ліквідаційну процедуру, задоволення своїх майнових вимог у спосіб, визначений Законом № 2121-ІІІ (постанова Верховного Суду України від 10 жовтня 2012 р. у справі № 6-102цс12).

З 21 вересня 2012 р. редакція Закону № 2121-ІІІ змінена Законом від 23 лютого 2012 р. № 4452-VІ «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», розд. VІІІ (статті 44-54) якого визначено порядок та процедуру ліквідації банків.

 

VII. Звернення стягнення на предмет іпотеки

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону № 898-ІV іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання.

Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки виникає також з підстав, встановлених ст. 12 Закону № 898-ІV, а саме: у разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки.

Правом дострокового звернення стягнення на предмет іпотеки наділений іпотекодержатель та у разі порушення іпотекодавцем обов’язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки (ч. 2 ст. 12 Закону № 898-ІV).

Згідно зі ст. 33 цього Закону звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частиною 3 ст. 36 Закону № 898-ІV визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

  • передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання в порядку, установленому ст. 37 Закону № 898-ІV;
  • право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, установленому ст. 38 № 898-ІV.

Право вибору конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки покладається на іпотекодержателя. Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦПК суди повинні розглядати питання можливості застосування звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, заявлений у позовній вимозі.

З проведеного аналізу вбачається, що суди припускаються помилок під час вирішення справ щодо звернення стягнення на предмет іпотеки одночасно зі стягненням заборгованості за кредитним договором.

Згідно з роз’ясненням Верховного Суду України (узагальнення судової практики розгляду цивільних справ, які виникають з кредитних правовідносин (2009-2010 рр.; далі – узагальнення)), вирішуючи питання одночасного задоволення таких позовних вимог, правильним є зазначення в резолютивній частині рішення лише про звернення стягнення на предмет іпотеки з посиланням на суму заборгованості за кредитним договором, а розрахунок суми заборгованості повинен бути наведений у мотивувальній частині рішення.

Аналогічне роз’яснення міститься в п. 42 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5. Разом із тим відповідно до третього речення абз. 2 цього пункту винятком, коли суд може одночасно звернути стягнення на предмет іпотеки та стягнути суму заборгованості за основним зобов’язанням, є ситуація, коли особа позичальника є відмінною від особи іпотекодавця з урахуванням положень ст. 11 Закону № 898-ІV (або ст. 589 ЦК щодо заставодавця). Це положення узгоджується із п. 9 зазначеної постанови, відповідно до якого передбачене одночасне заявлення вимог про стягнення заборгованості з позичальника з вимогами про стягнення заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет застави/іпотеки, належні іпотекодавцю, який не є позичальником. Ці роз’яснення зумовлюють  виникнення неоднакової судової практики.

Наприклад, у справі № 2/0915/97/2011 рішенням апеляційного суду Івано-Франківської обл. від 14 серпня 2012 р. було скасовано заочне рішення Тисменицького районного суду Івано-Франківської обл. від 15 травня 2012 р. у частині відмови в задоволенні позову про стягнення заборгованості за кредитним договором та ухвалено в цій частині нове рішення про задоволення позову. Цим заочним рішенням було задоволено позов у частині погашення заборгованості за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмети іпотеки й відмовлено в позові в частині стягнення заборгованості за кредитним договором із позичальника.

 Суд першої інстанції виходив із того, що предмет іпотеки згідно із п. 2.8.2 кредитного договору повністю покриває кредит і що стягнення заборгованості за кредитним договором із самого позичальника могло б призвести до подвоєння суми стягнення. Суд апеляційної інстанції вказав, що, керуючись абз. 2 п. 42 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5 про неможливість одночасного звернення стягнення на предмет іпотеки та стягнення суми заборгованості за кредитним договором, суд першої інстанції не врахував роз’яснення цього пункту про те, що винятком є ситуація, коли особа позичальника є відмінною від особи іпотекодавця з урахуванням положення ст. 11 Закону № 898-ІV (майновий поручитель несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов’язання виключно в межах вартості предмета іпотеки).

Рішення судів, постановлені з урахуванням вищезазначених роз’яснень, є такими, що не відповідають загальним засадам цивільного законодавства (справедливості, добросовісності й розумності). Одночасне стягнення суми боргу з боржника та звернення стягнення на предмет іпотеки, що належить майновому поручителю, у рахунок погашення зазначеного боргу призводить до стягнення на користь кредитора однієї й тієї самої суми заборгованості одночасно як з боржника, так і з майнового поручителя за рахунок належного йому майна. За такої ситуації відбувається фактичне подвоєння суми заборгованості, яка належить до виплати кредиторові.

Таким чином, одночасне звернення стягнення заборгованості зі зверненням стягнення на предмет іпотеки в будь-якому випадку є неправильним.

Положення ч. 1 ст. 11 Закону № 898-ІV, яким установлена відповідальність майнового поручителя перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов’язання виключно в межах вартості предмета іпотеки, передбачає право кредитора стягнути непокриту предметом іпотеки суму боргу з боржника у разі, якщо вартість іпотечного майна є меншою від заборгованості за основним зобов’язанням. Зважаючи на той факт, що чинне законодавство (ст. 39 Закону № 898-ІV) та відповідні роз’яснення (п. 42 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5) передбачають зазначення в рішенні суду початкової ціни предмета іпотеки, беручи до уваги, що фактична ціна продажу цього майна в процесі його реалізації може змінюватися, вимога про стягнення суми боргу непокритого іпотечним майном повинна заявлятися лише після фактичного звернення стягнення на предмет іпотеки, причому як у випадку, коли мало місце звернення стягнення на предмет іпотеки, який належить майновому поручителю, так і тоді, коли іпотечне майно належить боржнику за основним зобов’язанням.

Суди повинні мати на увазі, що наявність судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором не звільняє боржника від відповідальності за невиконання грошового зобов’язання та не позбавляє кредитора права на отримання сум шляхом звернення стягнення на передане боржником в іпотеку нерухоме майно (постанова Верховного Суду України від 4 вересня 2013 р. у справі № 6-73цс13). Разом із тим задоволення подібних позовних вимог можливе лише у разі, коли суду надані беззаперечні докази того, що попередні заходи не призвели до належного виконання зобов’язання.

Наявність виконавчого напису нотаріуса за відсутності реального виконання зобов’язання також не свідчить про припинення договірних правовідносин сторін. У разі звернення іпотекодержателя до суду після вчинення виконавчого напису про звернення стягнення на предмет іпотеки з вимогою про стягнення заборгованості, суд повинен з’ясувати питання про виконання виконавчого напису та з урахуванням цього вирішити спір на підставі чинного законодавства та умов договору. Аналогічна позиція викладена в п. 17 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5.

З проведеного аналізу вбачається, що суди припускаються помилок у вирішенні питання про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку шляхом набуття іпотекодержателем його у власність. Відповідно до роз’яснень Верховного Суду України (узагальнення) та Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ (п. 39 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5), якщо в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі передбачений такий спосіб звернення стягнення, як набуття права власності на предмет іпотеки, іпотекодержатель на підставі ст. 16 ЦК має право вимагати застосування його судом. Ця позиція підтримується практикою Верховного Суду України (постанови: від 26 грудня 2011 р. у справі № 3-139гс11/33/14; від 11 грудня 2013 р. у справі № 6-124цс13). При цьому резолютивна частина судового рішення повинна містити формулювання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності.

Правильною є практика судів, які за відсутності встановлення в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі можливості передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відмовляють у задоволенні подібних позовів.

Зокрема, Великоолександрівський районний суд Херсонської обл. ухвалив рішення (від 10 березня 2011 р.) про відмову в задоволені позовних вимог про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки з огляду на те, що ні договором про задоволення вимог іпотекодержателя, ні умовами іпотечного договору не передбачений такий спосіб задоволення забезпечених іпотекою вимог, як передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції та залишив рішення без змін.

З аналізу чинного законодавства вбачається, що вищезазначене має стосуватися також і звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування процедури продажу, установленої ст. 38 Закону № 898-ІV, у разі, коли такий спосіб передбачений договором про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідним застереженням в іпотечному договорі.

По-перше, Законом № 898-ІV разом із такими способами звернення стягнення на предмет іпотеки, як передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки й реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів, передбачено також і право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі з укладенням договору купівлі-продажу.

По-друге, право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені за рішенням суду прямо передбачене в Законі (ч. 1 ст. 38, абз. 4 ч. 1 ст. 39 Закону № 898-ІV) і зауважено, що будь-яке окреме уповноваження іпотекодавця для цього не потрібне (ч. 5 ст. 38).

По-третє, згідно із ч. 2 ст. 124 Конституції України юрисдикція судів України поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі, а відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК суд може захистити цивільне право або інтерес способом, який може бути встановлений договором або законом.

Рішенням Придніпровського районного суду м. Черкас від 29 березня 2013 р., залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Черкаської обл. від 12 червня 2013 р., було задоволено позовні вимоги ПАТ Банк «Фінанси та кредит» до Особи 6: звернено стягнення на предмет іпотеки – квартиру, власником якої є Особа 6; за рахунок виручених від реалізації предмета іпотеки коштів задоволено вимоги ПАТ Банк «Фінанси та кредит» щодо погашення заборгованості за кредитним договором, заборгованості за простроченими процентами за кредитом; визнано за ПАТ Банк «Фінанси та кредит» право від свого імені продати вказаний предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу за ціною відповідно до грошової оцінки квартири, проведеної на момент продажу; підписати договір купівлі-продажу як продавець, одержати дублікати правовстановлюючих документів, отримати витяг з реєстру прав власності на це нерухоме майно; отримати довідки про склад сім’ї, яка зареєстрована в указаній квартирі; за потреби виготовити та одержати новий технічний паспорт та інші правовстановлюючі документи на квартиру; виселено з указаної квартири Особу 6 та знято її з реєстрації в зазначеній квартирі.

Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ ухвалою від 25 грудня 2013 р. ці судові рішення скасував і зазначив, що, ухвалюючи рішення про визнання за іпотекодержателем прав щодо: одержання дублікатів правовстановлюючих документів, отримання витягу з реєстру прав власності, доступу до спірної квартири, отримання довідки про склад сім’ї, яка зареєстрована в указаній квартирі, здійснення оцінки нерухомого майна, замовляти виготовлення та одержувати витяг із реєстру прав власності, замовляти здійснення інвентаризації цієї квартири, одержувати копії технічного паспорта та інших правовстановлюючих документів на цю квартиру, за потреби виготовити та одержати новий технічний паспорт та інші правовстановлюючі документи на квартиру, здійснити продаж предмета іпотеки за ціною відповідно до звіту про незалежну оцінку майна, здійснювати будь-які платежі, що стосуються предмета іпотеки, суди залишили поза увагою те, що актами цивільного законодавства, іпотечним договором або договором про іпотечний кредит такий спосіб захисту іпотекодержателем цивільних прав не передбачений (справа № 6-31065св13).

Визначення в рішенні суду конкретних повноважень для продажу іпотекодержателем предмета іпотеки від свого імені (виготовлення, одержання документів, надання права підпису тощо) на перший погляд викликає сумніви у відповідності цього рішення вищезначеним вимогам закону. Однак необхідність у цьому пояснюється тим, що п. 2.7 гл. 2 розд. ІІ Порядку № 282/20595 передбачено посвідчення таких договорів за загальними правилами посвідчення договорів відчуження, тобто з витребуванням правовстановлюючих документів, поданням витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, довідки про склад сім’ї власника житлової нерухомості з метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною, за їх наявності згода органу опіки і піклування, витребування згоди другого з подружжя, якщо майно є спільною сумісною власністю подружжя та ін., а іпотекодавець ухиляється від надання таких документів іпотекодержателю, що унеможливлює продаж ним такого майна від свого імені.

Такий порядок не відповідає процедурі відчуження іпотекодержателем предмета іпотеки, яка встановлена Законом № 898- ІV з метою забезпечення задоволення вимог іпотекодержателя у разі невиконання або неналежного виконання зобов’язання боржником, до того ж усі необхідні документи витребовувались і перевірялись нотаріусом при посвідченні договору іпотеки.

Судам, вирішуючи такі справи, необхідно чітко дотримуватись вимог законодавства та враховувати способи захисту, визначені договором, не виходячи за їх межі.

Під час проведення аналізу були виявлені випадки порушення положення абз. 2 ч. 3 ст. 36 та ч. 5 ст. 38 Закону № 898-ІV. Зокрема, деякі суди задовольняють позови про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем з укладенням від імені відповідачів –іпотекодавців договору купівлі-продажу будь-яким способом із наданням іпотекодержателю всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу. При цьому не враховувалось, що відповідно до зазначеної норми право продажу предмета іпотеки повинне здійснюватись іпотекодержателем від свого імені, а не від імені відповідачів – іпотекодавців, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Резолютивна частина рішення суду в разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки повинна відповідати вимогам як ст. 39 Закону № 898-ІV, так і положенням п. 4 ч. 1 ст. 215 ЦПК. Зокрема, у ній в обов’язковому порядку повинно бути зазначено: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; конкретний спосіб реалізації предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

Про невідповідність судових рішень зазначеним вимогам указувалося ще за результатами проведення Верховним Судом України зазначеного вище узагальнення. Разом із тим аналіз засвідчив наявність порушень вимог ст. 39 Закону № 898-ІV і зараз.

Згідно із п. 6 ч. 1 ст. 39 Закону № 898-ІV у разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки в рішенні суду зазначається початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації. У судовій практиці немає єдності щодо вирішення питання про критерії, які повинен застосовувати суд,  визначаючи початкову ціну.

Одні суди визначають початкову ціну, ураховуючи ту вартість, яку сторони вже узгодили в договорі іпотеки. Інші суди встановлюють початкову ціну за результатами оцінки, проведеної незалежним оцінювачем на дату пред’явлення позову до суду або на дату ухвалення рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Деякі суди зазначають у резолютивній частині рішення, що початкова ціна встановлюється на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності – незалежним експертом, на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

Разом із тим, вирішуючи зазначені питання, суди повинні виходити з того, що ціна предмета іпотеки встановлюється в самому договорі – відповідно до ч. 6 ст. 5 Закону № 898-ІV вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором. Якщо під час розгляду справи сторони з такою оцінкою погоджуються, то суд не має підстав її не брати до уваги, оскільки вона є умовою договору. Якщо між сторонами виникає спір щодо такої оцінки, то залежно від того, яка сторона її оспорює, ця сторона зобов’язана за змістом ч. 3 ст. 10, статей 11 та 60 ЦПК довести інший розмір, зокрема заявити клопотання про призначення та проведення відповідної судової експертизи. Початкова ціна предмета іпотеки не береться до уваги судом у разі заявлення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на нього, оскільки згідно із ч. 3 ст. 37 Закону № 898-ІV іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності.

Відповідно до положення ч. 3 ст. 39 Закону № 898-ІV суд має право відмовити в задоволенні позову іпотекодержателя про дострокове звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо допущене боржником або іпотекодавцем, якщо він є відмінним від боржника, порушення основного зобов’язання чи іпотечного договору не завдає збитків іпотекодержателю й не змінює обсяг його прав.

Верховний Суд України в узагальненні роз’яснив, що зазначене положення Закону № 898-ІV є оціночним, у зв’язку із чим підлягає детальному мотивуванню в рішенні суду. У такому разі суд повинен дійти висновку про те,  чи підпадає спірна ситуація, яка ним розглядається, під зміст цього оціночного поняття та чи не суперечить його застосування загальному змісту й призначенню права, яким урегульовано конкретні відносини. При цьому повинна бути врахована й співмірність заборгованості з вартістю іпотечного майна. Аналогічна позиція міститься в п. 41 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5. Суди здебільшого дотримуються зазначеної позиції.

Потребує також розяснення, чи в кожному випадку розгляду судом справи про звернення стягнення на предмет іпотеки слід зясовувати питання, визначені в ч. 3 ст. 39 Закону № 898-ІV, чи суд повинен вирішувати їх у разі заявлення однією зі сторін у спорі.

Формулювання ч. 3 ст. 39 Закону № 898-ІV визначає це правило як право, а не зводить відмову в задоволенні позову іпотекодержателя про дострокове звернення стягнення на предмет іпотеки в обов’язок суду. Зважаючи на це та беручи до уваги зміст ст. 11 ЦПК, положення ч. 3 ст. 39 Закону № 898-ІV застосовуються, якщо цього вимагає чи на це посилається сторона у справі.

У судовій практиці непоодинокими є випадки відмови в задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у зв’язку з недодержанням положеня ч. 1 ст. 35 Закону № 898-ІV, якою передбачено обов’язок іпотекодержателя надіслати іпотекодавцю повідомлення про порушення основного зобов’язання як обов’язкової умови звернення стягнення на предмет іпотеки

Так, рішенням Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської обл. від 24 січня 2012 р. у справі № 2-2937/11 було відмовлено в задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у зв’язку з тим, що з матеріалів справи не вбачалося факту направлення на адресу іпотекодавця письмової вимоги про усунення порушення та в судовому засіданні також не було доведено цього факту. Суд вважав звернення до суду з позовом про стягнення на предмет іпотеки передчасним, тобто таким, що не відповідає процедурі, передбаченій ч. 1 ст. 35 Закону № 898-ІV, тому що недодержання цієї процедури фактично не дає можливості звернути стягнення на предмет іпотеки. З такими висновками не погодився апеляційний суд Дніпропетровської обл. (рішення від 19 вересня 2012 р.), оскільки згідно зі ст. 33 Закону № 898-ІV у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у тому числі на підставі рішення суду.

Разом із тим, скасовуючи рішення Вінницького міського суду Вінницької обл. від 25 березня 2013 р. про звернення стягнення на предмет іпотеки та ухвалюючи нове про відмову в задоволенні позовних вимог, апеляційний суд Вінницької обл. (рішення від 13 червня 2013 р.) виходив із того, що згідно з вимогами ч. 1 ст. 35 Закону № 898-ІV у разі порушення основного зобов’язання та (або) умови іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконанання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та поперередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, проте банк зазначені вимоги Закону не виконав, а отже, звернення стягнення на предмет іпотеки неможливе. З таким висновком апеляційного суду не погодився Вищий спеціалізований суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, оскільки апеляційною інстанцією було залишено поза увагою те, що згідно із ч. 2 ст. 35 Закону № 898-ІV положення ч. 1 цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом свої порушених прав до суду в установленому законом порядку (ухвала від 25 грудня 2013 р. у справі № 6-30640св13).

Допущення подібних помилок пояснюється неврахуванням судами змін, що відбулись у законодавстві.

Так, відповідно до чинних положень ч. 1 ст. 35 Закону № 898-ІV зі змінами, внесеними згідно із Законом від 22 вересня 2011 р. № 3795-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо врегулювання відносин між кредиторами та споживачами фінансових послуг» (далі – Закон № 3795-VI), у разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання  порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель має право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

З такої редакції вбачається, що додержання виписаної в ній процедури попередження є обов’язковим для випадку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ст. 36 Закону № 898-ІV), який є лише одним із трьох основних, передбачених ч. 3 ст. 33 цього Закону, способів звернення стягнення на предмет іпотеки (за рішенням суду, на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Невиконання іпотекодержателем указаної вимоги закону у разі пред’явлення ним до суду позову не є підставою для відмови в позові, оскільки позивачем реалізується не позасудовий, а судовий порядок звернення на заставлене нерухоме майно. Підтвердженням цієї тези є ч. 2 ст. 35 Закону № 898-ІV, якою передбачено, що положення ч. 1 цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутися в будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду в установленому законом порядку.

Аналогічної помилки щодо неврахування чинних положень законодавства допускають суди під час вирішення справ про виселення мешканців із житлових приміщень, що знаходяться в іпотеці, у частині необхідності направлення іпотекодержателем письмової вимоги про добровільне звільнення житла як обов’язкової умови задоволення відповідних позовів. Суди не враховують зміни в законодавстві, якими врегульовано процедуру виселення мешканців із приміщення, що є предметом іпотеки.

Відповідно до ч. 2 ст. 40 Закону № 898-ІV у редакції від 22 вересня 2011 р. після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов’язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Аналогічне положення містить змінена згідно із Законом № 3795-VI ч. 3 ст. 109 Житлового кодексу Української РСР.

Зі змісту зазначених норм убачається, що вимога письмового попередження про добровільне звільнення житлового приміщення стосується лише такого способу звернення стягнення на предмет іпотеки, як позасудове врегулювання на підставі договору, і не застосовується в порядку звернення стягнення за рішенням суду. Задоволення позову про виселення мешканців із переданого в іпотеку житлового приміщення не залежить від дотримання іпотекодержателем ч. 2 ст. 40 Закону № 898-ІV. З урахуванням ч. 2 ст. 39 цього Закону відповідне рішення може бути прийняте судом (за заявою іпотекодержателя) одночасно з прийняттям рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Судам потрібно мати на увазі, що 7 червня 2014 р. набрав чинності Закон № 1304-VІІ, відповідно до якого протягом його дії:

1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст. 4 Закону № 2654-XII та/або предметом іпотеки згідно зі ст. 5 Закону № 898-ІV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами – резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

— таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що в позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

— загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 м2 для квартири та 250 м2 для житлового будинку;

2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у пп. 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки);

3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у пп. 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи.

 

VІІІ. Оскарження результатів прилюдних торгів

Відповідно до ст. 41 Закону № 898-ІV реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом № 606-ХІV, з дотриманням вимог цього Закону.

Судам при розгляді справ про визнання недійсними прилюдних торгів, проведених, зокрема, з метою реалізації предмета іпотеки, потрібно враховувати правову позицію Верховного Суду України, висловлену в постанові від 13 лютого 2013 р. у справі № 6-174цс12, яка полягає в такому.

Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця – учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а отже, є правочином.

Ураховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів належить до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені частинами 1-3 та 6 ст. 203 ЦК (ч. 1 ст. 215 цього Кодексу).

При цьому підставою для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5; зареєстрований Міністерстві юстиції України 2 листопада 1999 року за № 745/4038).

Неоднаковим у судовій практиці є застосування в подібних правовідносинах ч. 2 ст. 49 Закону № 898-ІV, зокрема складним виявилось питання дії цієї норми в часі. Так, Законом № 3795-VI ч. 2 ст. 49 Закону № 898-ІV доповнено реченням такого змісту: «Якщо іпотекодержатель не скористався правом, передбаченим частиною першою цієї статті, за результатами других прилюдних торгів призначається проведення у тому самому порядку третіх прилюдних торгів. Початкова ціна продажу предмета іпотеки на третіх прилюдних торгах може бути зменшена не більш як на 50 відсотків початкової вартості майна». Прикінцевими положеннями Закону № 3795-VI передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування (п. 1), а його дія не поширюється на кредитні договори, укладені до набрання ним чинності (п. 2). Закон № 3795-VI набрав чинності 16 жовтня 2011 р. У зв’язку з наведеним суди неоднозначно визначались стосовно поширення ч. 2 ст. 49 Закону № 898-ІV у новій редакції на кредитні договори та договори іпотеки, укладені до 16 жовтня 2011 р.

Разом із тим необхідно мати на увазі, що оскільки в силу іпотеки право іпотекодержателя одержати задоволення за рахунок заставленого майна виникає не з моменту укладення ним договорів кредиту чи іпотеки, а у разі порушення боржником своїх зобов’язань, то з урахуванням норм ст. 2 ЦПК, ст. 54 Закону № 606-XIV на правовідносини з реалізації заставленого майна з прилюдних торгів, які виникли після 16 жовтня 2011 р., не поширюється норма п. 2 розд. «Прикінцеві положення» Закону № 3795-VI та застосовуються положення ч. 2 ст. 49 Закону № 898-ІV у редакції, яка була чинною на час вчинення відповідних виконавчих дій (постанова Верховного Суду України від 23 квітня 2014 р. у справі № 6-26цс14).

У судів виникають труднощі у застосуванні ч. 3 ст. 49 Закону № 898-ІV, згідно з якою, якщо іпотекодержатель не скористався правом придбання предмета іпотеки за результатами третіх прилюдних торгів, іпотека може бути припинена за рішенням суду. Потребує роз’яснення питання:  припинення іпотеки за правилами зазначеної норми є правом суду чи його обов’язком? Під час його вирішення необхідно враховувати таке.

Відповідно до ст. 17 Закону № 898-ІV іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її; з інших підстав, передбачених цим Законом. Тобто такі підстави не є вичерпними. Разом із тим формулювання ч. 3 ст. 49 Закону № 898-ІV (іпотека може бути припинена за рішенням суду) свідчить про те, що законодавець мав на увазі саме право, а не обов’язок суду на припинення іпотеки за умови, якщо іпотекодержатель не скористався правом придбання предмета іпотеки за результатами третіх прилюдних торгів. Відповідним чином побудована й практика судів касаційної інстанції у вирішенні подібних спорів (рішення Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 6 лютого 2013 р. – рішення № 29251566 в Єдиному державному реєстрі судових рішень України; постанова Вищого господарського суду України від 15 травня 2012 р. – рішення № 24053948 в Єдиному державному реєстрі судових рішень України).

Неоднакова практика у судів щодо вирішення спорів про звільнення майна, що є предметом іпотеки, з-під арешту, накладеного державним виконавцем у процесі здійснення виконавчого провадження.

Суди повинні мати на увазі таке.

Чинним законодавством не передбачено заборони накладення арешту на майно, що є предметом іпотеки. Разом із тим ст. 60 Закону № 606-ХІV обумовлено випадки, підстави й порядок зняття арешту з майна, у тому числі відповідно до ч. 5 цієї норми у всіх інших випадках незавершеного виконавчого провадження (конкретні випадки визначені в частинах 1-4 указаної статті) арешт із майна чи коштів може бути знятий за рішенням суду.

У силу положень ст. 54 Закону № 606-ХІV звернення стягнення на заставлене майно в порядку примусового виконання допускається за виконавчими документами для задоволення вимог стягувача – заставодержателя.

Згідно із ч. 4 цієї норми заставодержатель має право на звернення до суду з позовом про зняття арешту із заставленого майна у разі звернення стягнення на це майно для задоволення вимог стягувачів, які не є заставодержателями. При цьому встановлено, що для задоволення вимог стягувачів, які не є заставодержателями, стягнення на заставлене майно боржника може бути звернуто у разі: 1) виникнення права застави після винесення судом рішення про стягнення з боржника коштів; 2) якщо вартість предмета застави перевищує розмір заборгованості боржника заставодержателю (ч. 3 ст. 54 цього самого закону). Указані норми безпосередньо стосуються арешту як складової виконання рішення суду про задоволення вимог стягувачів, які не є іпотекодержателями.

Ураховуючи наведене вище, а також виходячи із суті іпотеки, визначення якої міститься в Законі № 898-ІV (ст. 1), відповідно до якого іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, установленому цим Законом, позов про зняття арешту, накладеного державним виконавцем, підлягає задоволенню, крім випадків, визначених ч. 3 ст. 54 Закону № 606-ХІV.

Водночас законодавством не врегулювана можливість звільнення з-під арешту заставленого майна, накладеного для забезпечення позову. Зважаючи на ту обставину, що накладення арешту має своїм наслідком заборону відчуження арештованого майна, ним порушується право іпотекодержателя в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Зі змісту частин 6 та 7 ст. 3 Закону № 898-ІV убачається, що у разі, якщо належним чином зареєстрована іпотека виникла раніше накладення арешту для забезпечення реального виконання рішення суду щодо задоволення вимог стягувачів, відмінних від іпотекодержателя, суд повинен приймати рішення про звільнення з-під арешту іпотечного майна. При цьому не має підстав відмовляти у звільненні з-під арешту зазначеного майна у зв’язку з відсутністю факту реального порушення забезпеченого іпотекою зобов’язання боржником на момент пред’явлення відповідної вимоги. Факт порушення основного зобов’язання, забезпеченого іпотекою, виступає лише умовою реалізації гарантованих іпотекою прав іпотекодержателя й не пов’язується з його існуванням, а отже, і порушенням шляхом арешту та заборони відчуження предмета іпотеки.

 

  1. IX. Припинення іпотеки

Підстави припинення іпотеки наведені у ст. 17 Закону № 898-ІV. Відповідно до цієї норми права іпотека припиняється у разі:

— припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору;

— реалізації предмета іпотеки;

— набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

— визнання іпотечного договору недійсним;

— знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), у разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;

— з інших підстав, передбачених цим Законом.

Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.

Відповідно до ч. 5 ст. 3 Закону № 898-ІV іпотека є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

У судовій практиці трапляються випадки, коли закінчення строку договору, з якого виникає забезпечене іпотекою зобов’язання, зіставляють із підставами для припинення права іпотеки. Разом із тим слід ураховувати, що відповідно до ст. 599 ЦК зобов’язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. У кредитора за договором залишається право вимоги до боржника, а боржник не звільняється від обов’язку розрахуватися з кредитором, відповідне право вимоги залишається навіть після спливу строку договору.

Також виникають питання щодо правомірності припинення іпотеки у зв’язку з розірванням договору, з якого виникає зобов’язання, яке забезпечене іпотекою, за рішенням суду.

Відповідно до ч. 2 ст. 653 ЦК у разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються. Якщо договір розривається в судовому порядку, зобов’язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.

Зважаючи на зазначені правові норми, за загальним правилом розірвання договору припиняє його дію на майбутнє і не скасовує сам факт укладення та дії договору включно до моменту його розірвання, а також залишає в дії окремі його умови щодо зобов’язань сторін, спеціально передбачені для застосування на випадок порушення зобов’язань і після розірвання договору, виходячи з характеру цього договору, за яким кредитор повністю виконав умови договору до його розірвання.

Таким чином, розірвання договору не є підставою для припинення іпотеки, якою може бути забезпечене виконання зобов’язання, що виникло до набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору. Ця позиція підтверджується практикою суду касаційної інстанцій (рішення Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 січня 2013 р. у справі № 6-46353св12; від 9 жовтня 2013 р. у справі № 6-26181св13).

Непоодинокі випадки звернень до суду з позовами про визнання припиненими (або розірвання) договорів іпотеки та/або поруки у зв’язку зі збільшенням відсоткової ставки за кредитним договором без згоди майнового поручителя (відповідно за договором поруки – поручителя), на забезпечення виконання якого були укладені спірні договори, унаслідок чого відбулося збільшення обсягу відповідальності.

Розглядаючи такі позови, потрібно враховувати, що норми ст. 559 ЦК щодо припинення поруки не поширюються на відносини майнової поруки, оскільки іпотека за правовою природою є заставою та регулюється нормами параграфу 6 (статті 572-593) гл. 49 ЦК та спеціальним законом. Підстави припинення іпотеки, істотні умови договору іпотеки й порядок внесення змін і доповнень до іпотечного договору регулюється статтями 17, 18, 19 Закону № 898-ІV. Такий висновок зроблений суддями Судової палати у господарських справах Верховного Суду України за результатами розгляду справи № 3-44гс12, в якій зазначено, що касаційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для застосування ст. 559 ЦК до договору іпотеки та припинення договору іпотеки за ст. 17 Закону № 898-ІV.

Потрібно мати на увазі, що застосування такої підстави припинення іпотеки, як знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її, передбачає повне знищення майна, тобто втрата предмета іпотеки та неможливість його подальшого використання за цільовим призначенням.

Звертає на себе увагу неоднакове розуміння норм права, якими врегульовано правовідносини щодо забезпечення виконання зобов’язання іпотекою у випадку смерті боржника при переході його прав та обов’язків до спадкоємців.

Так, рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської обл. від 7 червня 2012 р. задоволено позов Особи 2, Особи 1, які діють в інтересах неповнолітніх дітей: Особи 3 та Особи 4, до ПАТ «Укрсоцбанк» про визнання договору іпотеки припиненим.

Судом установлено, що 17 березня 2008 р. з метою забезпечення виконання зобов’язань Особи 5 перед ПАТ «Укрсоцбанк» за кредитним договором від 17 березня 2008 р. було укладено договір про передачу в іпотеку квартири № 1 у будинку № 2 за Адресою 1, яка належить на праві власності Особі 4 і Особі 3. 10 листопада 2009 р. Особа 5 померла.  Спадкоємцем після смерті Особи 5 є її дочка Особа 6. На пропозицію банку щодо згоди на забезпечення виконання зобов’язання новим боржником за кредитним договором після смерті Особи 5 позивачі не погодились. 

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що договір іпотеки припинено на підставі ч. 1 ст. 523 ЦК, оскільки іпотекодавці не погодились забезпечувати виконання зобов’язання новим боржником.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи в задоволенні позову, апеляційний суд, з яким погодився й суд касаційної інстанції, виходив із того, що ст. 17 Закону № 898-ІV та ст. 593 ЦК не містять такої підстави припинення договору іпотеки, як смерть боржника за основним зобов’язанням. У зв’язку зі смертю боржника за кредитним договором має місце не цілеспрямована заміна боржника в зобов’язанні за згодою сторін, а успадкування грошового обов’язку спадкоємцем, що прийняв спадщину. Оскільки заміна боржника не відбулася, то норма ч. 1 ст. 523 ЦК не підлягає застосуванню. 

Верховний Суд України, скасовуючи ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, у постанові від 17 квітня 2013 р. зазначив таке: відповідно до ст. 608 ЦК зобов’язання припиняється смертю боржника, якщо воно є нерозривно пов’язаним з його особою і у зв’язку з цим не може бути виконане іншою особою. У разі смерті боржника за кредитним договором за наявності спадкоємців відбувається заміна боржника в зобов’язанні, який несе відповідальність у межах вартості майна, одержаного у спадщину. Якщо іпотекодавець не погоджується забезпечувати виконання зобов’язання новим боржником, договір іпотеки на підставі ч. 1 ст. 523 ЦК припиняється (постанова Верховного Суду України від 17 квітня 2013 р. у справі № 6-18цс13). При цьому спадкоємці несуть зобовязання погасити нараховані проценти й неустойку тільки у тому випадку, якщо вони вчинені позичальникові за життя. Інші нараховані зобов’язання фактично не пов’язані з особою позичальника й не можуть присуджуватися до сплати спадкоємцям.

 

Підготовлено суддею Верховного Суду України Л.І. Охрімчук, науковим консультантом управління вивчення та аналізу судової практики Н.О. Коноваловою та головним консультантом управління вивчення та аналізу судової практики С.В. Павловською.

 

Скачать файл на компьютер:

Витяг з аналізу

 

Заказать консультацию бесплатно

Имя

Телефон

×